属性が弱い方の融資戦略 ①

2017.09.16

不動産投資

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

先日、当社と取引のある信用金庫様のオーナーズクラブに参加させていただきました。

毎回、著名な方の講演があり、その後懇親会という流れとなります。

先日は、ケント・ギルバート氏を講師に迎え、お話を聞かせていただきましたが、とても良い話でした。

内容としては、アメリカ人から見た日本の良さからはじまり、一方で高い道徳心・治安の良さが国際社会では仇となり、外交面やその他で日本は不利な立場になることが多いというものでした。

これは国民性もありますが、一番大きいのは、戦後GHQのWGIPによる影響が大きいとの指摘で、まさに私が考えるところと一致していました。

最後には、「日本人の皆さん、そろそろ目を醒ますときだ！」というメッセージで締めくくられ、とても心に響きました。

私自身は、経営者の端くれとして、事業を行うことで社会に対し付加価値を提供し、世のために役立ち最終的には国益に寄与したいと考え大和財託を経営しています。

今後の企業経営を行う上で、こういった大局の視点で物事を考えることは大切だと思いますので、引き続き様々な分野の勉強をしてまいりたいと考えおります。

さて、本題です。

本日は、「属性が弱い方の融資戦略」についてです。

前回のブログで、金融機関が融資をする際には、債務者になる方（法人）を格付けし、購入予定物件の担保評価と債務者評価を総合的に判断し、融資可否を判断するという話をさせていただきました。

そして、自分自身の属性を客観的にとらえ、属性に応じて戦略を立て金融機関を使い分ける必要があるという話でした。
※属性：年収、純金融資産、職業など

属性が高い方は、融資は問題なく継続的に受けられますが、そうでない方は戦略を立てて購入していく必要があります。

当社で現在取引させていただいているお客様のご属性は、本業の年収が1億円超の方、純金融資産10億円超の方のような富裕層の方から、会社員の方や専業主婦の方まで多様であり、様々なお客様のご状況に対して、当社でコンサルティングさせていただき、収益不動産による資産運用を行っています。

今回は、ご属性が高くない方が、どうやって物件を購入していけばよいか、一つの事例をご紹介いたします。（実例に基づきますが、だいぶぼかします）

【事例】A様
ご職業：会社員（勤務先：：中小企業）
ご年齢：40歳
ご年収：400万円
金融資産：現預金500万円
ご自宅：持家（住宅ローン有　借入2000万円）
ご家族：奥様、お子様1名

会社員の方は、金融資産が一定以上でなければ、市中金融機関によるプロパーローンは難しくなります。

となると、個人信用力に頼ったアパートローンとなるのですが、それでも年収は500万円以上が一つの目安となりますので、A様はそれも利用できないということになります。

では、どのように融資戦略を考えていけばよいのでしょうか。

当社では以下2つの方法を考えます。

①日本政策金融公庫での融資
②ノンバンクでの融資

この二つを組み合わせることで、お金がお金を生むフローを生み出し、時間を多少かけることにより、市中金融機関から融資を受けられるだけの属性を作る戦略となります。

順に見てみます。

①日本政策金融公庫での融資

日本政策金融公庫（以下、公庫）は、開業資金や資金力の乏しい中小企業・個人事業主への融資を得意とする日本国が100%出資（厳密には財務大臣など）する特殊会社となります。

ちなみに、私も創業時に開業資金で融資のお世話になっています。

公庫は不動産投資への融資はしませんが、貸家業をするということであれば、物件購入資金に対し融資をしてくれます。（結局は不動産投資に対する融資になっていますが）

開業資金として融資申請が融資を通しやすくするポイントとなります。

融資を受けるに際して、債務者側の状況によって優遇措置が設けられています。
優遇措置があれば、金利および融資期間の条件が良くなりますので、可能な限りは利用したいところです。

A様の事例では、奥様名義（個人でも法人でも可）で物件を取得することをご提案し、A様および奥様も内容をよく理解いただきましたので、実際に5000万円程度の築古アパートをご購入いただきました。（融資5000万円、投下自己資金200万円）
これで年間150万円程度のキャッシュフローを得ることができるようになりました。

次のステップである②は次回に解説します。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原　正明

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