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金融機関は属性に応じて使い分ける

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

先日、人間ドックに行ってきました。私も気づけは来月で37歳となり、いよいよ本当のアラフォーになってきました。

私が20代の時は37歳と聞けば、失礼ながらだいぶオジ様のようなイメージでしたが、いざ自分がなってみると、マインドも体力も当時と全く変わりがなく、気持ちはまだまだ20代という感覚です。

むしろ、今のほうが精神的にも肉体的にも充実しています。(端から見れば、オジ様かもしれませんが。)

とはいえ、今のうちからいろいろとケアしておくことは、大切だという思いから、昨年より人間ドックを受けるようになっています。

結果はまだですが、即日わかるものについての所見はなかったので、たぶん大丈夫だと思います。(唯一の心配は飲酒量が多いことですが、趣味のため止められません)

当社では、社員の健康促進のために、会社近所のスポーツジムを法人契約し、自由に利用できるようにしています。

今までヘビーユーザーは私のみだったのですが、先月から入社した財務経理部長は元アメフト社会人リーグ(Xリーグ)の選手であったため、これから会社全体に筋トレブームが起きそうな予感で一人ワクワクしています。

社員全員で健康体になり、最高のパフォーマンスを仕事で発揮し、お客様の資産運用を全力で支えていきます。

さて、本題です。

本日は、「金融機関は属性に応じて使い分けが必要」についてです。

不動産投資では、いかに融資を取り付けて物件を取得していくかが、重要なポイントとなることはご存知の通りです。

全ての物件を現金購入できる超富裕層の方は別として、ほぼすべての方は融資を受けて物件を購入します。

(超富裕層の方が、あえて借り入れをして物件を取得し、相続税評価額を下げる手法もありますが)

今では、さまざまな情報がネットなどで簡単に入手できるので、地域別にどの金融機関がどのような融資を出すのかは、ある程度調べたりすればわかるものです。

しかし、散見されるのは、そもそもの債務者(物件購入者)側に求められる、属性の理解があまりなされていないパターンです。

※属性というのは、債務者の年収、金融資産(本人のみならず、親族全体)、そして勤務先などの定性的定量的なものです。

例えば、関西を地盤とする某地方銀行は不動産向け融資に積極的なのですが、それは関西圏にある支店のみの話で、首都圏にある支店は、かなり属性が良くなければ、融資を出してくれません。(純金融資産1億以上)

何か新店舗ができたことで、首都圏でも積極的だといううわさが立っている様子。

また、別の例では、属性が強くない方の初めての物件購入に際し、都市銀行から融資が受けられると思い込んでいる方もたまに散見します。

(ご自身で銀行に訪問し、面談した結果、「案件次第ですのでまずは物件を持ってきてください。それから具体に検討します」と回答をもらったので、断られていないという理由からのようです)

この数年の融資が開いていた状況とは変わり、現在は融資先の属性について厳しく見てくるようになりました。
(それでも関西圏はまだ融資は出ているほうです)

その属性の中で、金融機関、とりわけプロパー融資を出す市中金融機関が重視するのは、純資産(純金融資産)です。

ここでいう純資産とは、現預金、有価証券(一般株式、投資信託など)、金、などとなります。

不動産に関しては、物件価格(金融機関評価額or市場価格)に対し、一定以下の債務でなければ空担保(担保余力、含みの資産)として見てくれないようなイメージです。(金融機関によりますが)

よって、例えば、物件購入金額10億、借入10億の人はプラスマイナス0ということになりますので、それだけでは金融機関からみれば資産なしの方とみなされます。(もちろん、そこからキャッシュフローが生み出され、かつローン返済が物件価値の下落スピードより速ければ、ゆくゆくは純資産は積みあがっていきます)

勤務先と年収から融資限度額が決まるアパートローン(オリックス、スルガ、SBJなど)とは異なり、市中金融機関はぼぼ純金融資産部分を見て、債務者格付けを行っていますので、投資家としてはこの純資産をどう高めていくのかが、継続的に融資を受けていくに際し重要になってくるわけです。
(お医者さんなどは、多少金融資産が弱くても何とかなったりしますが)

となると、もともと属性が高い方は良いのですが、そうでない方は融資をあきらめてください、ということになるのでしょうか。

もちろんそんなことはありません。

きちんと対策を打っていけば、プロパー融資を自在に引っ張れるようになってきます。
(融資に、融資枠というものがそもそも存在しません)

その対策とは、自分自身で属性を戦略的に作り上げていくということです。

次回、少し具体的にご紹介していきます。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原 正明

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