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融資姿勢の変化②

2017年08月19日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


先週は夏季休業を取得しておりました。
今年は日本海側のビーチに行き、少しだけゆっくりさせてもらえました。(だいぶ黒くなりましたが)


フル充電となりましたので、これからガンガン働いていきます。


ブログでも何度かお伝えしていますが、当社の今期(第5期)は8月末決算となります。(稼働3か月)

そして来期から最短平成32年の東証マザーズ上場に向けて本格的に動いていきます。


最近ある方から「上場を目指すとなるとこれまでの顧客ファーストの経営から軸がぶれたりしないですか?」と質問されたことがありました。


たしかに、上場することによって、業績に対しては常に増収増益を求められますし、株主からの監視の目がある状態にはなります。(上場によって顧客をないがしろにした利益主義に走る会社もたまに見かけます)

私としては、今後の中長期的な経営環境や当社のやりたい事業を鑑みて上場することがベストとの判断に至っています。

(誤解を恐れず言えば、非上場で業績の良い中小企業社長がいろんな意味で一番幸せだったりします。)


その大前提は、お客様に寄り添ったサービスを今後も提供し、お客様に満足いただくことが中長期的に継続できることです。


経営というのはつまるところ、企業理念の追求以外に目的はないわけですので、私(当社)の場合は、これからも創業時からの思いを大切に経営にあたってまいりますので、上記の懸念点はご安心いただければと思います。


さて、本題です。


本日は、前回の続きで「金融機関の融資姿勢の状況②」についてです。


前回の記事はこちら


不動産投資では金融機関の融資動向を常に把握し、物件・個人それぞれの属性を踏まえてベストな条件の金融機関で融資を受けて物件を買い増ししていくことが重要ということは、皆様ご周知のとおりです。


前回、首都圏を中心として、ここ数年続いていた融資積極姿勢が一部慎重になってきた話をさせていただきましたが、今回は関西圏での話となります。


結論から申し上げると、ほぼすべての金融機関で融資姿勢は変化していません。

変化していないどころか、むしろますます積極的な様相を呈しています。


もう少し詳しく掘り下げます。
(具体の金融機関名は伏せます。属性によって利用できる金融機関が変わりますので、ご興味のある方はプライベート相談にお越しください。)


■都市銀行
不動産投資向け融資に積極的な金融機関は以前から変わっていません。(メジャーなところで2行)

医者などの士業の方、経営者層への融資は従来通り積極的ですが、ここにきてサラリーマンの方への融資も条件付きで出してきています。

年収が1000万円に満たなくても、一定の金融資産と物件規模であれば、金利1%前半で法定耐用年数+α(条件あり)にてフルローンが可能です
サラリーマンの方であれば、個人ではなく法人を作っての融資が良いです。(アパートローンでの既存借り入れに影響するため)


■地方銀行
在関西の地方銀行の全体的な流れとしては、少し融資を閉めてきた感じです。
もっと言えば、属性によってかなり変わります。
上記都市銀行の通り、高属性の方(医者、経営者など)へは全く変わらず、むしろ積極的に融資を出してきています。

しかし、サラリーマンの方に対しては、物件担保評価以内で、場合によっては一定の自己資金を求めてくる感じになっています。(サラリーマンの方であっても、金融資産が多い方は例外です)

一方、同じ地方銀行でも関西圏が地盤ではない地方銀行に関しては、かなり積極的に融資を出してきています。(特に大阪以西全般)

これは、地元には有力な貸出先が見当たらない現状があり、地元で集めた資金を関西の有力な不動産へ融資して新規貸出高を増やそうという経営戦略です。

地方の地方銀行からすれば、有担保で長期で貸し出しができる収益不動産向け融資は、地元の中小企業の運転資金が設備購入資金への融資より、手堅い融資先ということです。

投資家側として有利な融資を受けるためには、新規出店や人員増員情報を良く集めておくことが必要になります。

(あるいは、当社のように関西圏の多くの金融機関から融資を受けている会社経由で紹介をもらうと、一見さんより有利に融資を受けられます)

関西圏(特に京阪神)にお住まいの方は、かなり有利な状況です。


■信用金庫・信用組合
信金信組は地域差がかなり激しかったりするのですが、関西圏はおおむね積極的です。(大阪、兵庫、京都一部)

大阪の信金信組は融資対象となる物件がかなり幅広く、融資期間もかなり柔軟ですが金利がちょっと高めですので、その条件でもキャッシュフローが回るような高利回り物件で利用されるのがベストになります。

例えば、1億円のRC造を都市銀行でフルローン購入した場合の税引前キャッシュフローが200万円くらいに対し、同じ規模の物件を信金信組でフルローン購入した場合のそれが400万円以上得られるような物件の購入方法が良いです。

兵庫県の信金信組は金利1%台で出してくれるところもありますが、融資対象は都市銀行や地方銀行と同じ目線だったりしますので、そういった物件を購入する際の一つの借入先として押さえておくと良いです。

京都府に関しては、ほぼ1つに絞られますが、営業エリアが結構広いため居住地が該当すれば、築古物件であっても金利1%台・期間25年程度の融資が可能です。(属性にもよります)

その他にも、政府系金融機関では金利上昇がちょっとあるものの、優遇措置をとれる対象者を広くとるようになっていますので、これを活用しない手はないです。


以上、長々と書きましたが、このように金融機関の融資姿勢は刻々と変化するものですので、投資家の皆さんは日々アンテナを張り情報収集することが、不動産投資で資産規模拡大を実現するためには大切なことになります。

当社としては、関西圏の金融機関との連携をさらに強化し、お客様により有利な条件の融資をサポートしてまいります。


本日は以上となります。


大和財託株式会社
藤原 正明



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