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融資姿勢の変化①

2017年08月5日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


8月に入りました。

この時期は不動産は賃貸も売買も動きにくい季節となります。


とはいえ、暇なのかといえばそんなことは全くなく、経営的な仕事でいろいろ頭に汗をかいています。


お盆は数日休みは取れそうですが、なんだかんだで仕事をしているのが例年ですので、今年もそうなりそうです。
(でも、せっかく体はバキバキに仕上げたので、ビーチぐらいは行きます。)


さて、以前ブログでもご紹介した新事業について、業界新聞である全国賃貸住宅新聞でも大きく取り上げていただいていました。



1棟目の物件はお陰様で契約予定となっております。
(固めの賃料設定でありながら、利回りがアパートビルダーより1.5%高いので販売活動は一切必要ないです)

2棟目もすでにバックオーダーのお客様でほぼ決まっており、その他の案件も随時お客様にご提案させていただきます。

この調子で、新築事業も展開しつつ、既存の1棟中古物件の再生物件も展開し、幅広い資産運用コンサルティングを提供してまいります。


さて、本題です。


本日は、「金融機関の融資姿勢の状況」についてです。


不動産投資がほかの投資より優れていると私が考えるのは、自己資本を全額用意せずとも、金融機関からの借り入れにより投資を開始できることです。


そもそもですが、世の中のあらゆる投資というのは、自分の資本(不動産投資でいえば投下自己資金)を投資先で運用し、最終投資を終了したときに、いくらになって戻ってきたかで評価できます。

(厳密には、時間軸がありますので、すべてのお金の出入りを現在価値に割り引いて考える必要がありますが)


正味の純資産(自己資本)がどれだけ増えたかってことです。

そして、融資を受けて不動産投資をするということは、自己資本の効率を高めることができるというわけです。


ですので、不動産投資を行うには融資をいかに取り付けるか、今融資に積極的な金融機関はどこなのかなどの、金融機関の動向を常に把握しておくとが大切になります。


本日は当社が実際に取引したり、金融機関の役員の方との面談での話などを踏まえ、今の融資動向について書いていきます。


平成29年度が始まり早4か月が経過し、会社の決算スケジュール的には第1Qが終了し、第2Qの最終という状況です。

金融機関も事業会社(信用金庫・信用組合は厳密には違います)ですので、今期の経営方針・計画に基づき、第1Qを活動されてこられたわけですので、この3か月の動向を観察すれば、金融機関の融資姿勢・方針がおおよそわかるわけです。


当社は京阪神(大阪・京都・神戸)エリアのみの事業展開ですので、ほかの地域の融資動向は詳しくは把握していませんが、首都圏については様々なコネクションがあるため、ある程度の流れは把握しているつもりです。

首都圏においては、だいぶ融資が閉まってきているとの声があちこちで聞かれるようになってきました。

属性およびエリアの両方で閉まってきた感じです。

属性に関して言えば、以前は年収1000万円以上のサラリーマンの方であれば、既存借り入れがそれほどなければ、地方銀行で1%台の金利で融資が受けられましたが、今では年収基準が1500万円以上からと、ハードルが上がりました。


また、エリアに関しても、金融機関で融資をするエリアがシビアになってきました。

以前は、関東圏広域で積極融資を出していたものがちょっとローカルなエリアでは一切融資をしなくなったという感じです。(これは属性よりシビアで、属性が良くてもエリアがダメなら融資は下りない傾向)

その他、収益不動産融資に積極的な都市銀行が、木造建築に対し融資年数を短くしてきたり、法定耐用年数を超えて融資を積極的に出していた関東圏の某地方銀行の融資がほぼ止まったりしています。

最近も関東圏の業者さんと話をしたのですが、融資が通らず物件を販売することができず事業の転換を考えているということをおっしゃってました。(不動産在庫を抱えない事業への転換を模索中みたいでした)


このように、この数年続いてきた金融機関の融資積極姿勢は、この時期にきてちょっと潮目が変わってきたといえそうです。

※ただし、サラリーマンの方向けのパッケージ型アパートローンは多くの金融機関でいまだに融資は出ている様子です。


では、関西の融資事情はどうなのでしょうか。


次回に続きます。


※来週は夏季休業期間にあたるため、次回ブログ更新は8月19日(土)となります。


本日は以上となります。

次回は完全実力主義の人事制度についてです。


大和財託株式会社
藤原 正明



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