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民法改正が与える今後の賃貸経営への影響について③

2017年07月15日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


大阪は梅雨の最中でありますが、もう梅雨が明けたんじゃないかというくらい、蒸し暑い日が続いています。

(年甲斐もなく、いまだに夏が来ると無駄にテンションがあがります)


こうした天候であっても、当社の営業社員のみんなは日々リーシングや仕入れのために外回りを頑張ってくれています。


最近始めたことといえば、クールビス期間中は、外回りをする際にポロシャツにパンツスタイルでもOK(というより必須)としました。


これで快適に営業活動ができますので、成果もさらに出ることが期待されます。

(実際、この閑散期でも入居はどんどん決まっています)


当社も5期目となり、今の時流である働き方改革を積極的に推進している最中で、こういった仕事の効率を上げる取り組みもその一つとなります。


勤務時間もITを導入することで、かなり減ってきました。


お客様にとっても、当社社員が効率よく働き、高いパフォーマンスを発揮すれば、良い物件の購入や賃貸経営での利益最大化につながるものと思いますので、この流れを加速させてまいります。

(我々経営陣は時間という側面では働き方改革とは無縁で、常に120%以上の密度で圧倒的仕事量をこなしますが)


さて、本題です。


本日も前回の続きとなります。


「民法改正が与える今後の賃貸経営環境の変化③」についてです。


前回の記事はこちら


3年以内に改正民法が施行されるにあたり、賃貸オーナーが留意すべき改正点について解説しています。


影響のありそうな項目は以下の通りでした。


①敷金の返還義務の定義化

②賃貸借契約上の連帯保証人の保証限度額を明記(個人の場合)

③設備等故障時の家賃減額


今回で最後となりますので、解説いたします。

①②は現状当社の管理業務上は、あまり影響がありませんが、今回の③は今後対策が必要になりそうです。


③設備等故障時の家賃減額

これは、住宅に当然と認められる基本性能(雨風がしのげる)や、住宅設備(水回り、給湯器など)、そして賃貸借契約書に記載の設備(エアコンなど)が、何らかの理由で使用収益できなくなれば、当然に賃料が減額されるというものになります。

ポイントは入居者側から賃料減額請求がなされなくても、元通りに戻るまでの期間は当然に賃料が減額されるということです。

不具合発生時に、入居者側から賃料減額の請求がなかったとしても、後々請求されればそれに応じなければならない(賃料を一部返金する)ということも当然にありうるということです。(家賃関連債権の消滅時効は5年です)

また問題になりそうなのが、減額される賃料がどれくらいなのかという点です。

入居者側の主張とオーナー側の主張をすり合わせ、落としどころを毎回探っていく必要が出てきそうです。


本件については、当社では今後以下の対策を打っていく予定です。

それは、想定される建物・設備の不具合に対して、あらかじめ減額される金額を取り決め、賃貸借契約締結時の特約事項として織り込み、記名捺印をもらう、という感じです。

(現在も、原状回復工事費用の取り決めに際し、契約締結時に特約を締結するフローになっています)

こうすることで、後々のトラブルを解決でき、オーナー様が不利益を被るリスクを軽減できると考えております。

まだ時間はありますが、今後顧問弁護士などと内容を詰めていく予定となっています。


以上、3回にわたって、改正民法が与える今後の賃貸経営への影響について、解説してまいりました。


当社では、常に各種法律や業界トレンド・流れにアンテナを張り、お客様の資産運用に有利になるような対策を打ってまいります。


本日は以上となります


大和財託株式会社
藤原 正明



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