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物件の真の利回りをちゃんと把握していますか?

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

会社HPでは告知させていただきましたが、当社ではCSRの一環として、地元球団である阪神タイガースの試合に冠協賛することになりました。

当社は関西エリアに密着した事業を展開しておりますが、地域社会に支えられ順調に業容拡大をさせていただけております。

関西といえば、阪神タイガースということで、今年から毎年冠協賛させていただくことになっています。

今年は、『阪神タイガース 対 楽天ゴールデンイーグルス』交流戦3連戦での協賛となります。

■交流戦 楽天戦
日程:2017年6月16日(金)~18日(日)

詳細はこちら(本イベントは終了しております)

当日は私が始球式をさせていただくほか、オーロラビジョンで当社CMを流したりします。

ちなみに、私はずっと格闘技をやってきており、戦うことは得意なのですが、一方で球技がほんとだめで、始球式もまっすぐキャッチャーまで届くか不安です。
今から練習してみます。。(若いアイドルのほうが始球式が上手くできると思われます。)

こういった商業的な地域社会への貢献以外にも、大阪市内の保育園に備品を寄付したり、先の熊本地震での義援金など、多少ではありますが様々な活動を行っています。

私は、大和財託が本当の意味でパブリックカンパニーになれるよう、将来(3~4年後)の上場を視野に、公私混同せずに内部統制を効かせた経営を行ってまいりたいと考えております。(会社はオーナー社長である私のものではなく、社会のものだという意識です)

それが本当の意味で、社会に貢献することだと考えているからです。

まずは目の前の仕事を一つ一つ圧倒的量と質でこなしてまいります。

さて、本題です。

今ここで、改めて基本的な内容を書きたいと思います。

「物件の真の利回りであるFCRをきちんと計算しましょう」についてです。

この数年間で、不動産投資が一般市民権を得て、一般のサラリーマンの方でも投資をする時代になりました。

これは、金融機関の融資姿勢によるところが大きく、一部融資を締めてきたところもありますが、全体的な傾向としては、融資が受けやすい状況はまだまだ当面続きそうです。

さて、不動産投資が身近になると、不動産投資を簡単なものととらえ、融資が付けばあまり考えずに投資をされている方も多いように感じます。

当社には毎日、投資相談でご来社いただいておりますが、中にはすでに良くない条件で不動産投資をスタートされている方もいます。

当社はただ物件を販売するスタンスではなく、所有の不動産を踏まえて、お客様の目標達成に向けてコンサルティングしています。

しかし、良くない条件で不動産投資を開始されていると、その物件を売却するか、あるいは一定額まで現預金が貯まるまで新たな物件を購入できないようなケースも多々あります。

失敗パターンはいくつかあります。
多いのが以下のようなケースです。

①某アパートローンで、地方・築古の物件を購入
②新築アパートを低利回りで購入

どちらのケースも、一般事業会社で仕事をしている方なら、少し落ち着いて考えれば、危ない投資をしていることに気づきそうですが、なぜか何の疑いもなく購入されています。

投資をする際には、まず以下の点を抑える必要があります。

※賃貸需要がどうだとか、大規模修繕見込みはどうかとかそれ以前の大前提の話です。

◆投資総額金額
物件価格+購入諸費用+購入後の修繕費用などをすべて合算したもの

◆満室想定家賃収入
これは物件概要書に書かれています。ただし、その賃料が現況賃料にあっているかのチェックは必要

◆ランニングコスト
固都税・水道光熱費・火災保険料・管理手数料・ビルメンテナンス費用(清掃、消防、受水槽、EV)修繕費用など

まずは、上記3点を確実に押さえることです。

利回りには、いくつかの種類があり、求め方も異なりますが、はっきり言って表面利回りは何の意味も成しません。

重要なのはFCR(Free & Clearly Return)です。よく言われるネット利回りとも厳密には異なります。真の利回りを示します。

FCRを求めるには、NOI(Net Operating Income)を求める必要があります。純収益と訳されます。

NOI=満室想定家賃収入-空室損・未回収損-ランニングコスト、となり、物件を現金で購入した時の税引き前キャッシュフローとなります。(物件の収益力を示します)

ここでFCRは以下の通り求めます。

FCR=NOI/(投資総額金額:物件価格+購入諸費用+購入後修繕等)

なんだ、こんなのわかってるよ!といわれそうですが、これを求めていないで投資をされている方がかなり多いです。

そして、失敗されています。

次回、実例をご紹介します。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原 正明

藤原個人のTwitterを始めました。
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@fujiwaramasaaki

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