毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

先日、私が独立前にお世話になった武蔵コーポレーションの大谷社長、太田常務、元同僚のハウスリンクマネジメントの菅谷社長と東京で新年会に参加させていただきました。

現在の私があるのは、大谷社長・太田常務のおかげです。

今から約6年前に、大企業をやめ起業しようとしたときに、独立前提の私を快く採用いただき、不動産のことはもちろんのこと、経営者としての心構えを教えていただきました。

本当に感謝しています。
これからも少しでも多くの恩返しをしてまいります。

そのためにも、とにかく仕事に邁進し、企業理念の実現を追求し、少しでも多くの方のお役に立てるよう頑張ってまいります。

さて、本題です。

昨年からの続きで、「種類別投資シミュレーションの実例」についてです。

１．新築区分マンション投資
２．中古区分マンション投資
３．新築1棟投資
４．中古1棟投資

今回は最終回の４．中古1棟投資となります。

４．中古1棟投資

今回ご紹介するのは、以前当社で取引した物件となります。
（一部数字は丸めております）

ハウスメーカー施工の阪神エリアの2階だてアパートで、初めて物件を取得する方にご購入いただいた物件です。

お客様のご希望で、最初は規模は大きくない物件となりました。

【試算条件】
■場所：阪神間エリア
■構造：軽量鉄骨造
■築年数：築20年（減価償却期間：11年、設備部分3年）
■購入金額：6,500万円（土地：3250万円、建物：3250万円）
■諸費用：430万円
■満室想定家賃：667.2万円（表面利回り：10.26%）
＊年間空室率：10%、家賃下落率：毎年0.5%
■運営費用：98.1万円

■借入金額：6,500万円 （自己資金：430万円…Ａ）
■借入金利：2.575%
■借入期間:27年

■所得税・住民税率:43%
■保有期間：10年
■売却金額：5,250万円（利回：12.15%)

諸費用以外はフルローンで購入いただき、初年度のイールドギャップYGはFCR7.25-K5.14=2.11%、売却後の税引き後内部収益率IRRは31.48%となっています。

（築30年の法定耐用年数切れ軽量鉄骨アパートでも12%の利回りがあれば、節税ニーズまたはアパートローン利用買主目線で十分売却できると想定）

簡単に言えば、手持ち現金430万円を10年間運用して、投資を終わらせたときに、約1500万円に増えていましたということです。

というわけで、昨年からシリーズで住居系の各種不動産投資を詳細にシミュレーションして分析してきました。

収益不動産で資産形成するには、物件価格が高騰しているからとはいえ割安な物件はありますので、まずは中古1棟投資をベースに、利回り次第では新築1棟も検討するというスタンスが良いと考えます。（改めて言うまでもないですが）

最近の不動産投資ブームにより、なんとなく不動産投資をされる方がかなり多く、当社にお越しになられる投資相談者の方の中にも、すでに利回りが低く、出口の見いだせない物件を購入している方もいらっしゃいます。

もう少し早く当社に相談に来られていれば、ダメな物件を購入しなくてよかったのにと思うと残念です。

そこで、当社では新たなサービスを提供します。

当社ではない他の会社経由で物件購入を検討されている方向けに、ご購入後は当社に管理を委託いただく条件は付きますが、管理会社として賃貸経営・投資判断をコンサルいたします。

（いままでは、当社でご購入いただくお客様の管理を優先してきましたが、人員が充足し社内の業務フローも安定してきましたので、今後は外部からの管理相談も積極的に行っていきます）

賃料は適正か、入居付け可能なエリアか、建物の状態は大丈夫か、将来の大規模修繕工事の想定時期はいつか、などを、リアルな数値を基にシミュレーションいたします。

※ただし融資アレンジなどはルート上当社が関われないため出来かねます。

お気軽にご相談ください。

今後も、一人でも多くの方の資産形成・資産運用をサポートし、地域社会ひいては我が国の発展に少しでも寄与できるよう仕事に取り組んでまいります。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原　正明

藤原個人のTwitterを始めました。
不動産関連のつぶやきをしていますので
ぜひフォローくださいませ。（相互フォロー歓迎）
@fujiwaramasaaki

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