お宝物件を探す視点２容積率オーバー物件

2016.10.08

不動産投資

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

先日、2日間かけて人間ドックに行ってきました。

私は超健康マニアで、日々サプリメントを飲んだり、ハードなウエイトトレーニングをしたり、軽いジョギングなど、かなり気を付けています。

私の健康維持・ウエイトコントロールのバイブルを紹介しておきます。
藤原のウエイトコントロールバイブル①
藤原のウエイトコントロールバイブル②

手前味噌ですが最近は筋肥大が順調で、近いうちにベストボディ・ジャパン系の大会にでも出ようかと思っています。。

やはり、高パフォーマンスの良い仕事を継続して行い、成果を出していくには、健康であることが必須といえます。

強靭な精神は強靭な肉体に宿るをモットーに日々負荷をかけているわけです。

しかし、体脂肪や筋肉などの表層は健康的であっても、内面の臓器はいつ何が起きているかはパッと見ではわかりません。

私もアラフォーですので、今年から精密な人間ドックを受けられるサービスを受けることにして、先日見てもらいました。

結果としては、超健康体とのことでした。

特にがん化しそうな箇所もなく、まずは一安心といったところです。

（一番の誤算？が、自宅の体重計では体脂肪11.6%ですが、正確に測ると10.2%ということでした！）

担当のお医者さんは指摘するところがなく少し物足りそうでしたが。

これからも健康管理を徹底し、お客様、取引先、社員のために仕事に打ち込んでまいります。

さて本題です。

前回の続きで「お宝物件を探す視点２」についてです。

前回の記事はこちら

物件価格が高騰する中で、良い物件を探すには少し違った視点で物件資料を見る力をつければよいという話です。

具体的には、違法物件であっても実は適法物件の場合があることがあり、それを見つけるということです。

この視点があれば、ポータルサイトなどで掲載されている出回り物件でも良い物件に仕立てることも可能かもしれません。

違法物件にはいろいろなパターンがあるのですが、金融機関が気にするのは次の２点です。

①容積率
②建ぺい率

以下、順にみていきましょう。

①容積率

容積率オーバー物件は、関西圏でかなり多いです。

例えば、土地100平米、容積率200%の土地に、容積算入床面積が200平米を超えて建物が建っているものをいいます。

なぜ法律（建築基準法）を違反して建ててしまったかといえば、今から20年以上前は法令順守の意識が業界全体（金融機関含む）で低く、利回りを上げる際の裏技的な感じて普通に建てられていました。
建物を建てる際に役所に提出する建築確認申請では、1階を容積率算入面積から除外される車庫として申請し、その後1階も住居として建て、そのまま完了検査を受けないというパターンが一般的です。

こういった物件は、融資が付きにくく、物件価格が割安になっていることが多いです。

ちなみに、なぜ多くの金融機関が違法物件に融資しないかといえば、コンプライアンスの問題です。

違法物件でも融資をするということは、建築基準法を形骸化することになり、役所的な指導も入っている様子。

では、投資家としては、容積率オーバー物件をどう検討していけばよいでしょうか。

ポイントは、違法物件と不動産業者や売主が認識している物件が実は適法であることを見極めることです。

物件の建築面積、延べ床面積を見る場合は、不動産登記簿の情報を見るのが当たり前ですが、不動産登記簿上の面積は不動産登記法に基づいた面積を登記し記載されているわけです。

一方、容積率がオーバーしているといっているのは、建築基準法上の規定に基づくものです。

つまり、基になる法律が異なるのです。

例えば、容積率算入床面積には、ピロティ・バルコニー・廊下・エレベーター通過部分駐車場、地下の一部（建物全体の1/3を限度）などは含まれません。

しかし、不動産登記法上では、天井があり3方向以上が壁などで囲まれていればすべて登記床面積として算入されます。

よって、登記簿上の数字だけ見ると容積率オーバーであっても、上記の容積率不算入の箇所を除くことで適法物件として扱える可能性があるということです。

最近は業者（特に某アパートローンを活用した中間省略業者）も物件が不足している中で上記の知識を用い、違法物件を適法物件に仕立てるのが一般化してきましたが、一般投資家の方でも、このような視点を持つことで、マーケットでは違法物件として安くなっている物件が適法のお宝物件として購入できる可能性があります。