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お宝物件を探す視点

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

今日から10月がスタートです。

多くの企業では下期のスタートとなりますし、6月期初の当社では第一タームの4ヶ月が終了したことになります。

先日、第一タームお疲れ様会を行いました。

第一タームの振り返りとともに、第二タームも組織力でより良い仕事をしていくことをメンバー全員で確認しました。(まずは年内空室を埋めまくります)

現状お蔭さまで計画通りの経営ができています。

今期販売予定であった自社再生物件は完売し、売上25億円・経常利益2.5億円がほぼ確定し、現在は来期以降の物件仕入れを進めています。

(最近は再生物件のオーダーが非常に多いです。来期・再来期分の仕入れも順調です。)

お客様のご要望数に対し、まだ1/10程度の物件しか取引できていませんので、力不足は感じています。

さらなる仕入れルートを開拓し、お客様に満足いただける物件を提供していきます。

さて、本題です。

本日は「お宝物件を探す視点」についてです。

ご周知のとおり、現在は不動産価格が高騰しており、また不動産投資ブームの流れもあり、ポータルサイトなどで割安でキャッシュフローが潤沢に出る物件を見つけるのは至難の業です。

良い物件が少ないといわれる状況下でも京阪神エリアの物件しか扱わないにもかかわらず、当社では毎月コンスタントに取引ができております。

もちろん、当社独自ルートから情報を仕入れている事実はありますが、それ以外にも他社があきらめる物件でも正常物件に仕立て上げ取引しているわけです。

投資家の方にとっても視点を変えてみることで、お買い得物件を見つけることが可能となります。

今回取り上げたいお宝物件を探す方法として、違法物件を積極的に検討してみることです。

実務上狭義での違法物件は、建築基準法上の法定容積率または建ぺい率を超過して建物が建てられているものを言います。
※容積率・建ぺい率の説明は割愛します。

関西圏は違法物件の割合が以上に多く、流通している収益物件の半数程度を占めると思います

ポータルサイトを見ると、一見高利回りな物件でていれば、100%違法物件というが関西収益物件のあるある話となります。

違法物件であっても市中金融機関であれば、融資をつけるところがあるため流通していますが、融資条件は高金利(3%以上)となるのが一般的です。

そして、違法物件ということで並みの利回りでは検討される方も少なく、適法物件であれば瞬間蒸発しそうな利回りであっても売れ残っていることが多くなっています。

ここで、少し違った視点を持ってみます。

実は一見違法物件に見えているものでも、実は適法物件であることも多々あるのです。

当社はこういうノウハウを活用することで、事実違法物件として出回っていた物件をきちんと整理し、適法物件として取引することがあります。

次回、詳細をご紹介します。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原 正明

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