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不動産投資と宅建業免許

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

早いもので9月も下旬になりました。
今週は台風が近畿地方にも直撃し、大雨・暴風をもたらしました。

賃貸管理業を行っていると、台風が来るととても緊張します。
台風時には、クラックや窓枠からの雨漏れや消火設備のご発報などで対応に追われがちですが、幸いなことに今回は大きなトラブルは起きませんでした。

万一トラブルが起きたとしても、当社で物件を購入いただいたお客様ほぼ全員がフルカバーの特約がついた火災保険に加入いただいておりますので、費用面での損害はないようにしています。

(管理受託からお取引いただいた方にも随時保険のご提案しています)

保険の面でいえば、当社では保険事業を新たに立ち上げました。(損害保険、生命保険)

当社の主軸は今後も収益不動産に関する事業ですが、それはあくまでも手段であり、目的はお客様の資産形成と資産運用です。

不動産投資と保険の親和性は高いため、今後保険事業も行いトータルでお客様のサポートができればと考えております。

これに伴い、新たな人財採用も進めており、年末までに3名増加予定です。(合計21名)

また、今年の新卒社員が優秀だったこともあり、平成29年新卒者も2名採用を進めています。

優秀な人財を集め、お客様により付加価値の高いサービスを提供できるように事業を展開してまいります。

さて、本日は「不動産投資と宅地建物取引業」についてです。

不動産投資をする方は今やサラリーマンの方や主婦の方まで多くの方が幅広くなっています。

不動産投資を行うには、特別の資格や免許は必要ないというこは皆さまご周知のとおりです。

しかし、あることをするには資格や免許が必要になる可能性があることを認識されている方は少数です。

あることとは、「業」を行うのかどうかです。

ここでいう業とは、宅地建物取引業法に定められており、不特定多数を相手に購入・売却を反復継続して行うことを言います。

普通に不動産投資をする際には、業には該当しません。

例えば、地主一族の方は相続税対策に関連し所有マンションを売却することは業に該当しません。

また、不動産投資家の方が賃貸業の目的で物件を所有し、数年持ったのち売却することも業には該当しないと解されます。

しかし、短期的な転売を複数回継続すると業とみなされ宅建免許を取得しなければ、違法行為となります。

当社のお客様で短期に売買される投資家の方はいませんが、ブログや書籍などを拝見すると、免許を受けずに転売を繰り返している方もいるようです。

当社の顧問弁護士に確認したところ、現状は法的ペナルティを受けないケースが多いようですが、これは不動産行政に携わる人間で無免許業者を取り締まれるほど人員がいないからか、あるいは宅建業の免許権者(都道府県知事など)には警察や国税と違って犯罪行為の捜査権がないから、なかなか取り締まりができていないためです。

(取り締まるのは警察の管轄となります)
取り締まる場合は、告訴しかないのが現状のようです。

以前、サブリース問題がテレビで取り上げられたことがきっかけで国が動いたケースがあるように、こういった宅建業を得ずに転売を繰り返すことに厳格に取り締まることが今後ないとも言えないとみています。

日本国内不動産投資は基本的には長期保有でキャッシュフローを得ながら、元金返済を進め資産を膨らましていくものです。

今の市況はまさに売り時ともいえますので売却するのは良いと思いますが、それを業とみなされるような状態で行うのは法的なリスクが存在するということを理解の上で行う必要がありそうです。

(すでに業と見なされることをされている方は宅建免許取得ができない恐れはあります)

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原 正明

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