サブリース問題は解決するか？

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

オリンピックが終わりましたね。

自宅では松岡修造氏並みの熱い応援をしていました。

個人的には男子400mリレーでの銀メダルが一番熱かったです。

個々の能力では100mを10秒切る選手がいないものの、持ち前のチームワークとバトン技術で世界2位に輝いたのです。（あのアメリカに勝ったのも歴史的快挙です）

逆を言えば、個々の能力が高くてもチームプレーがギクシャクしていればよい成果が出ないということでもあります。

私が会社で目指すのは、個々の能力が10秒を切りかつチームワークが今回の日本リレーチームのような組織です。

（当社の採用基準は厳しいですし、仕事も厳しいです。そして社員は皆優秀です。）

今回のオリンピック日本選手の方々のように、感動を私は仕事でお客様に提供していけるよう努力してまいります。

さて、本題です。

本日は、「サブリース契約の際の賃料減額説明の義務化」についてです。

どちらかといえば、地主系の方向けの話題ではありますが、不動産投資家の方も業界の流れはつかんでいたほうがよいと思いますのでご紹介します。

先日報道がなされていましたが、平成28年9月からサブリース（一括借り上げ）契約を締結する際には、賃貸管理事業者は借り上げ賃料が将来減額になる可能性がある旨を説明する義務を負うようになりました。

もっと細かく言えば、国交省が所管する賃貸住宅管理業者登録者制度における規定と業務処理準則を改正し、サブリース契約の際に上記の説明義務を課すという内容です。

詳細はこちら

この改正の発端は、NHKのクローズアップ現代で取り上げられたことにより、一般社会に実態が認知されるようになったからで、国交省も対策を講じたというものです。

どういう問題か。

ハウスメーカー、アパートビルダーが地主に対し、土地活用・相続税対策として賃貸住宅建築を提案する時に、以下のようなセールストークが展開されています。

「当社が30年間アパートを一括で借り上げます！」
「オーナー様は寝てても家賃が入ってきますので左うちわで暮らせまっせ」
「返済の心配はいりません、当社が30年責任をもって借上げ家賃保証しますので」

こうして人の良い地主の方々は何億の借金をして賃貸マンションを建てます。

しかし、10年以内に借り上げ賃料の見直し、またはサブリース契約の解除となり、借金の返済ができなくなるという事態になります。

この事実は、何も最近始まった話ではなく、かなり以前から行われてきた業界の悪習慣です。

実はこういった手法で営業しているハウスメーカー、アパートビルダーの中には個別訴訟、集団訴訟を多数抱えている会社もあり、我々業界人の中では周知の事実です。

はっきり言ってある種の詐欺的行為と思っています。

（なぜ地主の方々はこうも騙されて建ててしまうのか、我々業界人は不思議に思っています。）

こういった実態が業界以外の一般社会に明るみに出たことで、国交省も重い腰をあげて対策を講じたわけです。

ではこれで、この問題は解決に向かうのでしょうか。

私の所感ではあまり効果はないと思っています。

●理由１
今回改正はあくまでも賃貸住宅管理業者登録制度に加入している管理会社が対象ということ。
ハウスメーカーやアパートビルダーの中では登録していない会社もいくつかあります。（子会社が登録していないケースもある）

そもそもこの制度自体が任意登録制で、宅建業のような罰則規定もありませんし、登録しているから優良な管理会社とも言えません。

制度が形骸化していると思っています。
（一応、当社は登録だけはしていますが）

よって、対象が限定されるということです。

●理由2
今回の改正により一応、書面を交付したうえで説明する義務が生じましたが、これはサブリース契約を結ぶ時の話で、建物を建てる時の建築請負契約時には何ら責任・義務が発生しません。

建築営業の時は今まで通りのトークで建築請負契約を結び、その後建物が完成した後に、仮にサブリース契約時の借り上げ賃料減額をしっかりと説明したとしても後の祭り。

そもそも、ハスウメーカー・アパートビルダーとサブリース会社（管理会社）は法人が別です。（多くは親会社、子会社の関係）

法人を分けることでいくらでの逃げ道があるということです。

このように、まだまだこのサブリース問題はなくなりそうにありません。

むしろ、こういった会社の決算内容が過去最高益という事実は、相続税対策という名のもとに、いまだに多くの地主が共同住宅を建てているということで、将来の被害者予備軍が多いということです。

※もちろん、すべての業者が悪いわけではありません。

地主の方はもちろんですが、特別の資産を持たない私を含む一般投資家は、自分できちんと勉強したうえで、信頼できる賃貸経営のパートナーを得ることが失敗しない唯一の方法だと思います。

（地主の方に営業するハウスメーカーの営業マンは、地主自宅の玄関を掃き掃除したりしますが、そういったことは賃貸経営上の信頼には全く結びつきません）

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原　正明

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