融資には年収という要素が最重要？

2016.07.23

不動産投資

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

当社　大和財託は今から3年前の平成25年7月に私1人で創業した会社で、最初は資本金700万円からスタートしました。

これまでに多くのお客様にご支持いただいたこと、協力的な取引業者様、そして優秀な社員に恵まれ、順調に成長させていただくことができました。

そして現在4期目に突入していますが、この度増資をすることにいたしました。

現在の資本金：3,000万円

増資後資本金：10,000万円（登記の関係で8/1付けになります）

中小企業の税制優遇を利用したいため、当面は1億円を超えて増資することはないのですが、創業時になんとなく目標にしていた資本金1億円は達成することができました。

日に日に、お客様が当社に寄せる期待の大きさを強く感じています。

お客様、取引先、社員などステークホルダーの皆様全員が「大和財託と出会えてよかった」と思ってもらえる経営を今後も行ってまいります。

これからもどうぞよろしくお願いします。

さて、本題です。

「融資には年収という要素が最重要か？」についてです。

不動産投資で効率よく物件を買い増ししていくには、融資をいかに引っ張っていくかが重要です。

収益不動産向け融資は大きく、「アパートローン」「プロパーローン」に分けられます。

（本ブログや、書籍で何度も紹介済みです）

以下詳細です。

■アパートローン
・対象：大企業サラリーマン、公務員、医者等
・年収：500万円以上（一部例外あり）
・金融機関の例：スルガ銀行、オリックス銀行他数行あり
※市中金融機関の中には独自にアパートローンを商品として持っているケースもあり
・考え方：年収倍率で融資上限枠が決まる、勤務先と年収がカギとなる（物件担保力より属人的な融資）
・こういった方におすすめ：サラリーマンの方でまずは1棟始めたい方、投資目標が5億円以下の方（年収より上限は決まります）

■プロパーローン
・対象：全般
・年収：特別なし（高いにこしたことはないが、すべてではない）
・金融機関の例：三井住友銀行、りそな銀行、地方銀行、信用金庫、信用組合
・考え方：年収、資産背景などの総合判断
・こういった方におすすめ：サラリーマンの方で一定の金融資産をお持ちの方、会社経営者、医者などの高属性者の方、投資目標が5億円を超える方

それぞれメリットデメリットがあるのですが、年収に特に重きを置くのはアパートローンになります。

反対に年収で500万円に満たない方はアパートローンが使えないということです。（一部例外はありますが）

当社では無料の投資相談を行っているのですが、最近は他の会社さんやコンサルタント？の投資相談を受けたのち、当社に相談に来られる方も一定数いらっしゃいます。

その中で何名かの方については、他社やコンサルから、「年収が低いので不動産投資は出来ません」と相手にもされなかったとのことでした。

恐らく相談された会社やコンサルの方々はアパートローンの知識しか存じ上げないのだと思います。

※ス○ガ銀行を利用し業者売主スキームで全国の物件を取り扱う業者さんが多い。

結論を言えば、融資に年収の要素は重要ですがすべてではありません。

年収が基準を満たしてなくても融資を受けることは可能です。

それは、資産背景に重きを置く市中金融機関からプロパーローンを受けて物件を購入していけばよいです。

具体にいくらくらいの金融資産があればよいかは、総合的な判断になるため明確にいいにくのですが、最低3000万円くらいでしょうか。
（当然、年収や職業などの総合的判断となります）

当社のあるお客様は、中小企業に勤務されていますが、他の不動産会社では勤務先および年収が低いということで、相手にされなかったとのことでしたが、当社でコンサルティングしてみると、ご本人様および奥様親族に一定の金融資産を保有されていることが分かりました。

そこで当社では、在阪の金融機関とセットで物件をご紹介し、すでに2棟物件を購入いただいています。（金利1%前後　トータル6億円）