物件と管理会社の距離

2016.05.07

不動産投資

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

今年のGWは暦の並びがよかったため、長期連休を取られた方が多かったと思います。
（当社のあるオーナー様は10連休取得できたとのこと）

当社も4/29～5/5まで会社全体としては休みにしましたが、シフト制により毎日会社に社員がいる状態は作っておりました。

去年もそうだったのですが、今年もこの連休中に新居探しをしたいという方が一定数おり、問い合わせや申し込みも多くいただくことが出来ております。

最近は社員が増えてきたため、社員にも休みを取らせつつ、管理会社として仲介業者様や入居者様に切れ目のない対応をすることが出来ております。

（社員の満足度を高めることが、いい仕事につながりますので）

管理会社としては、事業規模の拡大＝お客様の利益になると考えておりますので、今後も管理戸数の増加、社員の質の向上、仕事の質の向上を目指していきます。

（ただし、事業エリアは関西圏に限定します。地域密着、地域深耕を強化することは管理事業以外にも売買事業にもメリットがあるためです）

これまでは、私のアイディア中心に会社事業を行ってきましたが、最近は社員からも良い提案が上がってきていますのでで、この流れを加速させより良い業務改善を進め、お客様の利益になるようにしてまります。

さて、本題です。

本日は、「物件と管理会社の距離は気にする必要があるか」についてです。

当社には、毎日様々なお問い合わせや相談を頂きます。

不動産購入以外でこの数か月で多い相談事は

・売却相談
・管理会社変更相談

です。

今回は管理会社変更相談についてです。

当社の会社の立ち位置上、管理に関する相談で多いのは不動産投資家の方々からです。（地主層の方ではない方）

当たり前ですが現在の収益物件の流通は、不動産業者が売り物件情報を入手し、それを不動産投資家に提供し売買が成立するという形が一般的です。（売買取引か仲介取引かは問わず）

売買成立後の管理会社については、売主が委託していた管理会社が継続することは少なく、最近は売買したときの仲介会社や売買契約上の売主である不動産会社が管理を請け負うことが多いように見受けられます。

完全なる個人的意見ですが、何か特別にそのエリアで力のある管理会社を知らないのであれば、以前から管理されていた会社にとりあえず継続管理をお願いするほうが良い場合が多い気がします。。

こういった流れを受けて当社に多い相談は、購入後1年近く経過するが空室が埋まらず困っているという内容が多いです。

当社に寄せられるケースで言えば、関西圏エリア以外の不動産会社が関西圏の物件を投資家に紹介し、そのまま管理を請け負っているパターンです。

なぜ空室が決まらないのか、その原因は相談される物件によって異なるのですが、上記のような場合には次のような理由が多いです。

・周知不足
・活動量不足
・物件の問題点を踏まえての提案力不足

全て、距離の問題があると考えられます。

結論を言えば、物件最寄りの駅前に事務所を構える必要はないのですが、時間距離で1時間くらいまでが物件と管理会社事務所の距離として限界だと私は考えます。

以前ご相談いただいた例では、東京の管理会社が兵庫県内の物件を管理していたのですが、購入後1年間空室が埋まらないという内容でした。

当社にて調べてみると、距離的にビハインドがあるにも関わらず、最低限やるべき業者間のネット媒体であるレインズ・ATBBに一切情報が載っていませんでした。

地元業者に賃貸マーケット調査をかけたところ、そのエリアの仲介店舗で1箇所だけが、数か月前にマイソクがＦＡＸＤＭとして送られてきたのを覚えていました。

つまり、この1年間で空室があること自体ほとんど周知できていなかったということです。

当社が考える効果的なリーシング手法は、ネット媒体、各種ＤＭを行ったうえで当社営業マンが各仲介店舗担当者と密な関係を構築し、空室を優先的に埋めていくというものです。

このような複合的な取り組みによって空室が埋まると考えております。
（もちろん、人気物件はレインズ掲載程度で決まりますが）

ここまで話をすると、「では物件から離れた管理会社は全てだめなのか」という疑問がわきます。

そうとも言い切れません。

というのは、この管理業界は建築業界同様に元請けと下請け、孫請けというのが存在しています。

つまり、遠方地の管理会社が管理を受けた場合、オーナーとの窓口業務は元請けのこの管理会社が行いますが、管理事業の基幹業務であるリーシング実務はその物件近くの地場管理会社が下請けとして業務を行うというものです。

（下請けが管理手数料3%、元請け管理会社が5%という感じ）

このような体制の場合は、距離による影響はほぼないと言い切れます。
（実態は物件に近い管理会社が実務代行しているので）

投資家の皆様が管理会社を選ぶ際には、（とくに初めての投資エリアの場合）上記のようなことも考えてパートナーを選定することを強くお勧めします。

本日は以上となります。

※ちなみに当社は京阪神エリアの管理は絶対の自信がありますが、その他エリアはまったく対応できません。