新築物件にも注意するパート２実例編

2016.04.23

不動産投資

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

早いもので4月も下旬に差し掛かりました。
当社では4/29から5/5まで連休に入らせていただきます。
（管理担当者は賃貸業者さんからの対応を常時行いますし、入居者様対応はコールセンターにて承ります）

いわゆる賃貸繁忙期はほぼ終わりになりますが、エリアによっては特定の層が動いていますので、今でもリーシング活動量は減らしていません。

当社は毎月管理戸数が増えるので、毎月受託によって増える空室に定期的に発生する退去と、常にリーシング活動は行う必要があります。（現在の管理戸数1668戸、入居率95.3%）

来月からは2名社員が増え総勢17名となりますので、組織力でお客様のご期待に応えてまいります。

さて当社には毎週多くの方からご連絡をいただけているのですが、稀にいらっしゃるのが、「個人情報は開示したくないが優良な物件を紹介してほしい」とか「個人情報は教えたくないが無料相談会で色々教えてほしい」という方々です。

当社のＨＰにもはっきりと書いていますが、そういった方々は当社の考え・方針に合わないので他の業者さんで相談してくださいと、お断りしています。

当社は、ただ物件を販売し管理するのではなく、お客様それぞれの個別事情・ご要望に応じ、不動産投資・賃貸経営を活用したソリューションを提供する会社です。

よって、そもそもお客様の情報開示なくして当社も物件のご提案が出来ないと考えています。

また、当社売買事業部の仕事の大部分のウェートを占めるのが、物件情報の仕入れです。

ヒト・カネ・モノの経営資源を投下し、優良物件を調達していますので、必死に探した情報を得体のしれない方にはご紹介したくないのが本音です。（これは多くの同業者がそうだと思います）

当社に限ったことではないので、良い情報を得るためには自らの情報を開示されたほうが結果として良い方向に進むと思いますので、信用のできる業者に開示されたら良いと考えます。（多分、業界的にガツガツ追客に遭うのを避けられてのことだとはお察ししますが）

さて、本題です。

前回のつづきで、「新築物件にも注意する」です。

前回の記事はこちら

不動産投資ブームのあおりを受けて、中古収益物件価格が高騰しています。
そういった流れの中、新築1棟物件の方が良いのではと考える方が増えているという話でした。

たしかに、ポータルサイトに出てくる築25年重量鉄骨造が表面利回り8%台の相場で、木造新築物件が表面7%であれば、修繕リスクを考慮すると安全そうな新築物件へ投資する方もいると思います。

先日、当社に投資相談にお越しになられた方に、新築物件の物件資料を見せていただく機会がありました。

投資家藤原として投資判断すると、正直なんのために投資するのかが分からないくらいのパフォーマンスになっていましたので、少し数字をぼかしながら投資分析を共有します。（以下、完全に私見になりますのであしからず）

【サンプル物件】
１棟新築アパート
関東圏某市　木造　2階建
1K+ロフト（16.5平米）×6戸
年間想定家賃468万円（戸あたり6.5万）
物件価格6600万円
表面利回り7.09%

【融資条件】
某金融機関
融資金額6600万円
金利1.975%　　期間35年

最近は、土地価格・建築費の高騰により、収益物件として商品にするには、戸当たりの面積を小さくして平米賃料を高くして何とか7%くらいにしているケースが多いようです。
（今であれば新築単身者は25平米以上は欲しいです）

本物件の場合は、ロフトが付いているとはいえ、20平米以下のプランとなり、将来の家賃下落リスクがより大きくなります。
少し調査したところ、同エリアの類似物件で築3年のモノが6万円以下で出ていました。
築10年になると5.5万以下でした。

以上より、家賃の下落を年1.5%（10年目で13.5%）、空室率を当初5年を5%、6年以降を10%としてシミュレートしてみました。

ビルメンテナンス費用などを含んだランニングコストは満室家賃の20%とします。
（一応当社で同規模の物件を受託した場合、20%相当になりました）

以下の通りとなりました。（税引前とします）

【単位：万円】
総収入／純収益／元利返済／税引前CF

１年目　468／351／257／94
２年目　460／344／257／87
３年目　439／337／257／80
・
・
・
９年目　411／277／257／19.6
10年目　 404／270／257／13.3

このように、10年後には何をしているのかわからない状態になります。

私がもしこの物件を所有していた場合、賃料が下落する前に売却します。

築3年位であれば、まだ賃料下落幅が大きくないため、また築浅物件として表面7%くらいで売却できると思います。
（下落しそうであれば、フリーレントを2か月などつけます）

仮に3年目に売却できれば、初期の自己資金分の一部が回収不能になる程度の損失で済みます。

これが、10年後に表面8.5%で売却となれば、累積のキャッシュフローもすべて吹っ飛び当初の自己資金は回収不能になります。

今回はフルローンでしたが、自己資金を入れた場合は、一応キャッシュフローは回りますが、今度は自分のお金に対する利回りが良くなく、別に不動産投資でなくても良いようなパフォーマンスとなります。
（相続税対策で、借金を作りたい方、キャッシュを不動産に変えたい方よいかも）

借入を起こすとは、時間を買うのと同じです。
人生という限られた時間内にどれだけキャッシュフローを累積させられるかが大切です。
であれば、原資となるキャッシュを効率よく回せたほうが良いのは自明です。

以上より、私の考える新築投資は次の通りです。

■特Ａ立地（関西で言えば大阪市三区、阪神間、京都市田の字地区）以外のエリアは賃料が中古に比べて大きな割合で下がることを前提に収支を組みたてる。
今の利回りが瞬間最大風速値と認識し、その後の収入が大きく下がってもキャッシュローが回るか確認する。
キャッシュフローが回らないからと、キャッシュを多く入れるのは不動産投資のメリットを享受できないため、他の投資も含めて検討する。

■新築の場合は狭小間取りは避ける単身で25平米無いのは厳しい。

■どうしても新築をやりたい場合は、自ら土地を仕入れて、工務店に相見積もりをとり完全オリジナルの物件にする。
実際当社のあるお客様は、自ら格安な土地を仕入れて地元工務店で建築し表面9%以上に仕上げてました。

物件価格が高騰し、投資すべき物件はゴロゴロ出てこないのが現状ですが、目標と目的をはき違えないようにすべきです。

不動産投資をすることが目的ではなく、豊かな生活の実現という目的のために、手段として不動産投資をする、物件を購入し運用するということです。

良いのがなければ待てば良いのです。
（その期間は預金においてもお金は増えないので、固めのペーパーアセットなどで運用する）

以上、参考にしていただけたらと思います。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原　正明

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