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新築物件にも注意する(今の利回りが最大値!)

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

当社には様々な方が来社されます。
不動産投資をされたい方や管理の相談をされたい方はもちろん多くご来社いただいておりますが、同じくらい多いのが同業者の方々です。

当社は関西、とくに京阪神の収益物件に特化した事業を展開しているため、その地域の地主や不動産業者と深い関係を構築しています。

そして最近は、関東圏の業者さんが当社にお越しいただくケースも増えています。

主な目的は当社で買取や仲介するに値しない物件を回してほしいということです。

当社の考える投資基準以下でも彼らが買取したり転売できるらしいです。
東京圏の利回り水準からすれば、関西圏の物件は高利回りのように見えるとのことでした。

その中で、ある関東圏の業者さんから「藤原のブログが同業者のバイブルになっている」という話をお聞きしました笑。

その方曰く、新人が入ってきたらまず私のブログや書籍を見て不動産投資について学んでもらっているそうです。

毎週の情報発信の本来の目的である不動産投資家や賃貸経営者の方向けの情報提供のみならず、思わぬ方面でも反響を頂けているとのことで、少し不思議な感じがしました。

また別の話で、先日大阪市内のある信用金庫で取引をした際、その信用金庫の会長様と面会する機会がありました。

以前この信用金庫の当社担当者の方には、会社PRとして私の書籍「はじめての不動産投資成功の法則」をお渡ししておりました。

書籍の詳細ページはこちら

その後、追加で欲しいと言われたので5冊プレゼントしました。
そして、その1冊が会長用の本ということで、実際にお読みいただいたとのことでした。

実際にお話させていただくと、内容に満足され、職員の方(とくに収益物件融資の実務経験が無い方)向けに教科書として読むようにと推奨いただいているとのことでした。

会長様のお考えも私と同じで、ローンの金利や期間はもちろん大切だが、まずはキャッシュフロー経営が大切だとおっしゃってました。

このように意図しない方面からも評価いただけていることを光栄に思います。

私がこだわっていることは毎週1回、きちんと内容のある記事を投稿することです。

これからも各方面に有益な情報を提供出来るよう努めてまります。

さて、本題です。

「新築物件にも注意する」です。

最近の新築物件取引事例を見ると、とても危険だなと感じたので書きます。

これは、不動産業者としてではなく、不動産投資家としての藤原の視点です。

(私は現在も大型物件中心に25億円を投資している現役投資家でもあります)

現在不動産投資が活況なことは皆さんご周知の通りです。

そして不動産投資が活況だということは収益物件を購入したい希望者が多いということでもあり、同時期の株式市場好調も重なり、不動産価格は高騰・高値水準となっています。

私が不動産投資を始めた平成20年はリーマンショックの年でもあり、当時平成初期もの(当時で築20年前後)のRC造利回りは12~13%くらいはゴロゴロ出ていました。

そのおかげもあり、平成25年に独立する際にはそれらの物件を売却することで、何も元手のなかった私でもある程度の独立資金を手に入れることが出来、経営初期から資金的には比較的余裕を持つことが出来たわけです。

今では、築20年前後のRC造物件は8%もあれば買付が一瞬で入るような相場です。
(場所によっては6%でも入ります。)

本来、中古物件の良いところは、修繕リスクは追いながらも高い利回りを得ることが出来ることです。
しかし、今の相場感ではそのメリットを享受しにくくなってきているともいます。

そういった、中古物件の利回り低下を嫌い、最近は新築物件の方が良いと考える方も多いようです。

築20年築RC造(残存27年)が7%台の相場の中、新築木造物件の物件が利回り7%台であれば、修繕リスクがほぼないことを考えれば新築の方がよいと考えるかもしれません。

しかし単純にそうとも言えないと私は考えます。

最近はお客様から新築物件のご相談を受けることも多く、様々な物件資料を拝見します。

その実例を次回ご紹介し、検証してみます。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原 正明

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