公示地価の上昇が意味するところ

2016.03.26

不動産投資

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

先日、平成28年1月1日時点の公示地価が発表されました。

全国平均では8年ぶりのプラスとなったようです。

特に三大都市圏の商業地は7割以上の地点で地価が上昇しており、住宅地も横ばいから上昇に転じているとのことです。

こういう発表があると、まだまだ不動産価格は右肩上がりと認識されがちですが、この公示地価というのは1月1日時点での価格であり、今現在の相場をそのまま表すものではないと私自身は感じております。（公示地価は過去を表すものです）

もちろん、ゼロ金利政策の影響からか、不動産投資に対する融資姿勢は積極的な金融機関が多いのは事実で、当社で最近取引した案件の融資金利は以前では考えられないくらいの水準です。

しかし、潮目は変わりつつあると思います。

東京カンテイによると、平成28年2月の東京23区の中古マンション価格は、これまでの19か月連続上昇がストップしたとのこと。
当社のある関西圏では未だ僅かに上昇しているようですが、日本の不動産は東京に始まり東京に終わると歴史が示している通りで、まずは東京圏から不動産価格は動き出します。

こういった統計だけではなく、売買現場の最前線にいると過去2,3年とは少し流れが変わりつつあるなとも感じています。

当社が取り扱う価格5億円以下の住居系１棟マンションにおいては、相変わらずポータルサイトやレインズ掲載の物件は高いままだと思います。
（これは売主がとりあえず出している感じの物件で内々の取引であぶれたものが多い）

また、場所が田舎でないアパートローン向け物件も相変わらず高い感じです。
某銀行のアパートローンを利用する前提で中間省略業者が高値で買って、既存の新築ワンルームマンション購入層に売却している様子。その銀行が既存借入を見なくなったのが大きいと思います。
新築ワンルームマンションを何の疑いも持たず購入する顧客層のため、自己資金ゼロの見かけ上の売主物件は魅力的に映っていると思われます。
（表面利回9%を切っての購入とか、危ないです。）

一方で、プロパー融資向けの一般物件については、今年に入ってから一部かなり良い物件も入ってきます。（去年の相場感では考えられなかったことです）

金融機関の方々に4月以降の見通しについて情報交換したところ、一定の属性は見るとのことですが、融資姿勢は変わらないとのことでした。

以上のことから、収益物件相場の今後の展望を推測しますと、融資は相変わらず緩めの状態が続くため、物件相場価格の大幅な下落はないものの、一部相対取引では格安物件は十分出る土壌が整ってきたと思います。

そういった相対取引物件というものは、まずポータルサイトに載ることはありません。
その地域に根付いた会社に集まることがほとんどで、当社の場合は京阪神間の物件調達力はかなりあると自負しております。（エリア外はまったくだめですが）

優良物件を入手するには、こういった地元業者の開拓が一番効率が良いと思いますので、投資家の方々におかれましては、投資対象エリアの業者とのコネクションを強くすることに注力されることをお勧めいたします。

当社もご縁を頂くお客様に好機を活かして頂けるよう、関西圏（京阪神）に特化し今まで以上の情報収集力および取引銀行の拡大に努めてまいります。

まとまりのない話題でした。。
次回は本記事でも取り上げたアパートローン対象物件について、最近の実例をもとに解説します。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原　正明

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