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関西の金融機関の融資姿勢

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

3月は不動産業界が一番忙しい時期で、当社でも売買および賃貸管理でてんてこまいです。

賃貸管理は、退去と入居が入れ替わり入ってきますので、繁忙期が終わった段階で繁忙期前以上の入居率になるよう、一日一日を大切に活動しています。

一方で、新規の管理受託物件も入ってきて、現在の管理戸数は1566戸となりました。(月末までに1619戸になります)

急激に増える管理戸数に対応するための人財採用も積極的に行っており、平成28年3月卒の新卒者を含めて、この1-3月だけで5人採用できていますし、あと2-3名は採用したいです。(このテーマは後日書きます)

売買に関していえば、今月は今確定している分でも契約決済で13件以上あります。。

3月は金融機関の決算月にあたることもあり、例年融資も甘くなる傾向があります。
そのため、物件担保力と債務者属性が弱くても、多少の無理は聞いてくれて融資が通りやすいです。

このように、多くのお客様にご期待を寄せていただき、本当に忙しくさせていただいていることに生きがいを感じ、感謝感謝の気持ちでおります。

ご期待に応えられるよう、私だけではなく社員全員が一流の仕事が出来るよう、さらなるレベルアップを図ってまいりますので、どうぞご期待ください。

さて、本題です。

本日は「最近の金融機関の融資姿勢」について紹介します。
(結論はなく、ダラダラ書きます。。)

当社には毎週のように様々な金融機関の方が訪問されますが、全体的に言えることは4月以降も融資は積極的に行いたいとのことです。

実は昨年11月以降は、関西圏の一部金融機関では融資を絞り出したのですが(これは金融庁の通達が大きい)、ここにきて様子見モードが解除され、積極的に不動産向け融資を展開していきたいという金融機関が多いと感じました。

事実、先月からの取引実績を見ると、今までで出なかった条件で融資付けをお手伝いできています。
金利もそうですが、融資期間にも柔軟性が出てきた感じです。

この融資期間については、これまで法定耐用年数を頑なに守っていたところでも、柔軟になってきた印象があります。

柔軟にとはいっても、まだ一定のルールはあるようで、中古資産の減価償却期間期間に合わせるというものです。

例えばある金融機関の場合、築25年のRC造の場合の残存年数は47年-25年=22年となりますが、これが中古資産の減価償却期間に合わせると、47年-25年+25年×20%=27年となります。

こうなればキャッシュフローが大分改善されます。

私はこのような流れにとても注目しています。

現在政府では日本の不動産取引のあり方、もっといえば中古不動産の資産価値のあり方について、大きく変更できないか制度改正を検討しています。

現在、実需の木造戸建て住宅は築20年もすれば、建物資産価値はゼロと評価されます。
当然に金融機関から長期の融資を受けるにもハードルが高くなることから、中古不動産流通の足かせになっていました。

※現在金融庁は法定耐用年数を超える融資については、何らかの理由付けがないと金融機関へ監査をする際に追及します。

国民の資産であるマイホーム建物が20年で価値ゼロになることが問題視されており、これを欧米諸国のように中古物件に価値を見出し、流通を加速させようというのが国の狙いです。

第一歩として宅建業法改正案に、建物インスペクションのあっせん義務が入りそうです。
(業者の手間は増えそうですが)

最終的に欧米並みに制度が整えば、適切にメンテナンスされている物件はそうでない物件より価値が高く維持され融資期間も伸びるようになると思います。

これは収益不動産でも同様のことが言えますので、よくメンテナンスされた物件であれば、築古物件であっても融資期間が多く取ることが当たり前のようになりそうです。

当社では数は少ないのですが中古物件を当社で買取、建物の問題点をすべてクリアにした上で、リノベーションした自社再生物件を一部のお客様に提供しております。

現在でも融資期間は柔軟に対応してくれていますが、こういった制度が整備されると、今以上に良い条件でお客様に提供できると思います。
(金利は1%台、期間はノンバンクやスルガのように30年とか)

【まとめ】
関西圏の市中金融機関は昨年末から2月くらいまでは融資を多少締めてきつつあったが、今はさらに積極的になりつつあり、物件を厳選する前提ではあるが、よい投資が出来るチャンスが広がっているといえる。

無理やりまとめましたが、本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原 正明

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