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管理会社の信用力を調査する

2016年02月27日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


あっというまに2月が終わろうとしており、月日が過ぎるスピードには驚くばかりです。

賃貸繁忙期は折り返し地点になりますし、売買に関しては3月末決済案件の増加など、会社内に熱気がかなり帯びた環境の中で社員一同仕事に取り組めていると思います。
(3月からさらに社員が2名増えます)


当社は5月末で第三期が終わりますので、今期の落着数字について考えたり、来期の詳細な経営計画を練っています。

来期はこれまでとは違った取り組みを行いますので、さらに会社が大きく発展できると見込んでおります。

スケールメリットを活かしお客様に高い付加価値サービスを提供できるよう、会社規模を拡大してまいります。


さて、本題です。


前回の続きで、「信頼できる管理会社の選び方」についてです。


前回の記事はこちら


各管理会社のHPやブログなどには、当然に自社をアピールする内容を書き並べます。(もちろん、当社もですが)

・入居率95%!
・プロパティマネジメント手法でオーナー目線で対応!
・利益最大化の実現!

などの美辞麗句が並びます。


しかし、実情は分からないものですし、前から申し上げている通り経営状況が悪くなれば管理会社が回収した家賃を流用されたりすることもあります。

(よく聞く話では、毎月の家賃送金日から遅れて送金する会社が意外に多いとのこと。オーナーから督促されてから送金するルーズな会社もあるらしいです)

管理会社の経営状況・財務内容、経営の透明性を確認することは、賃貸経営者としては当然のことです。

本業のビジネスでは新規で取引する会社のことを調べるのに、ご自身の大切な資産である収益不動産の管理運営を委託する会社のことを調べない理由はないと思います。


では、どういった調べ方をするのが良いのでしょうか。


以下の2つが一般的です。

①会社信用情報を確認する
②金融機関からの評価を確認する


順にみていきます。


①会社信用情報を確認する

日本国内でメジャーな信用調査会社は帝国データバンク社と東京商工リサーチ社になります。

ここではメジャーな帝国データバンクを取り上げます。

帝国データバンク社では日本全国の大企業から中小企業までを調査し、格付け(評点付け)を行っています。

A 86~100点
B 66~85点
C 50~65点
D 36~49点
E 1~35点

この評点が高ければ当然につぶれにくい、社会的にも信用できる会社となります。

A・Bランクの会社は、関西圏では任天堂や京セラなどの世界的企業となります。

恐らくサラリーマンの方でも、新規取引先の信用調査をするときに利用したことがあるかと思います。

※ちなみに、金融機関は帝国データバンクの内容で新規貸出の営業先を探し出しています。

一般の方が帝国データバンクの評点をチェックするには、日経テレコンが手っ取り早いと思います。
(ただし、Dランク以下は評点がD1~D4標記となり、細かい点数はわかりません)

企業として安定していると判断される評点は50点以上となります。

(ただし、業歴が浅い会社は評点が低くなりがちですので、考慮する必要があります)

評点が50点以上の会社は、全法人のうちわずか20%程度で、他の80%は50点未満となりますので、50点以上というのがいかに少ないかご理解いただけると思います。

(手前味噌ですが、当社は第三期決算前ですが50点を得ており、決算後には52、53点位になると思われます)

もちろん、評点が高くても管理会社のとしての力がない会社もあると思いますので、一つの参考指標として活用されることをお勧めします。

事実、収益物件の売買が主体で管理もやりますという会社の中には、実務のすべてを地場管理会社に丸投げし、サヤを抜くだけのところもありますので、内容の精査も大切なことはいうまでもありません。

(地場業者に手数料3%でやってもらい、オーナーには5%をもらい、なにもせずに2%のサヤを抜くようなイメージ)


②の金融機関からの評価を確認するについては、なかなか情報として得にくいのですが、次回解説していきます。


本日は以上となります。


大和財託株式会社
藤原 正明



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