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民泊について考える1

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

平成28年が始めり、気づけばあっという間に10日が経過しようとしています。

この一週間は金融機関や取引先への挨拶回り中心でしたので、不動産業(特に売買)としての活動は来週からになりそうです。
(地場業者さんは1/13まで休んでいるところが多い)

昨年末ごろから、若干ではありますが、潮目が変わってきたと感じます。
この数年の物件価格上昇が一服した感じです。
年初から株式市場は大荒れですが、不動産投資マインド減退が見られれば、今年は推移を見ながらではありますが良い物件が出てきそうな感じがします。

新規案件はこれからですが、昨年から続いている案件調整や自社再生物件の仕様決めなど、これからお客様にご紹介できる優良物件を多く用意できそうですので、期待していてください。

さて、本題です。

本日は「不動産投資家からみた民泊」についてです。

最近は当社で既にお取引いただいたいるオーナー様からも民泊について質問を受けることがありましたので、当社のスタンス・見解を示したいと思います。

最近は業界紙のみならず一般新聞でも民泊が大きく取り上げられているので、ご存じの方も多いと思います。

現政権の成長戦略の中で、観光立国実現を掲げ、平成42年(2030年)には訪日外国人旅行者数を3000万人を超えることを目指しています。

ここ1-2年の円安を追い風に昨年で2000万人近くの外国人がわが国に訪れています。

ここで問題になっているのが宿泊施設の確保となっており、首都圏や大阪圏のホテル稼働率は90%以上とひっ迫しており、外国人はもとより一般ビジネスマンもホテルが取りにくくなっている状態です。

そこで注目を集めているのが民間住宅を訪日外国人向けに貸し出すことです。(民泊)

諸外国では民泊というのは一般的になっており、メジャーウェブサイト「Airbnb」を始め貸したい人と借りたい人を容易にマッチングすることが出来ます。

こういった流れを受けて、一般賃貸住宅を民泊用に転用し運営しようという機運が不動産投資家の中にも出て来ています。

不動産投資を考えるうえで、一般的な賃貸住宅として貸し出しよりも、民泊用として貸し出したほうが投資利回りを大きく高めることが可能になります。

私の知人が実際にAirbnbにて民泊を行っておりますが、所有者から月8万円で物件を借りて、月の売り上げが最大で50万円位になるとのことです。
代行会社に30%近くのフィーを払いますので、手残りは、50万円-50万円×30%-8万円=27万円となります。
(※今よりメジャーになる前のパフォーマンスとのこと)

この方の場合は、物件を所有するのではなく、所有者からの民泊の許可を得て運営しており、借入リスクなく事業を行うことが出来ています。

しかし全ての不動産オーナーが民泊に理解を示す訳ではなく、また、最近は区分所有マンションでは近隣とのトラブルが発生したりといろいろと問題もあるようです。

よって、外部要因の影響を受けずに民泊を行うには、1棟アパート・マンションを自ら所有し、事業を行うことがベストとはなります。

物件によっては、空室リスクを軽減するだけでなく、収入アップも望める民泊事業、やらない手はないのではないかと思われると思います。

しかし、現在の当社のスタンスは、現段階では民泊事業は一切やりません。

当社のオーナー様にも提案することもありません。

ブログや書籍などでは法的に、つまり旅館業法的にグレーだという論調ですが、どう考えても完全にブラック、アウトだと考えるからです。

日本国内では、宿泊料を受けて人を宿泊させる行為は旅館業と定義され、各種要件を満たしたうえで営業の許可を得なければなりません。

現在日本国内でAirbnbなどを通じて民泊を行っている方は一部の許可を得ている方を除き全員旅館業法違反と私は認識しています。

実際、旅館業法違反として摘発されているケースが増えてきました。例えば、昨年京都市では民泊の用に供されると知りながら、運営業者に部屋を提供していた不動産会社と運営会社が送検されています。

今現在警察や行政が摘発に動けていないのは、民泊にだされている部屋が多いために実態把握が追い付いていないからです。

では、このまま諦めるという選択で良いのでしょうか。

長くなりましたので、次回に続きます。

大和財託株式会社
藤原 正明

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