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規模の利益を享受する パート2

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

先日サラリーマン時代から親友で現在は経営者仲間のM社長とピラティスにいってきました。

私は週3-4回はウエイトトレーニングしていますが、筋肉量(最大出力)を求めるだけではなく、本当の意味で使える筋肉にしたいというのが目的です。(動きの中で最大出力が出せるように)

ベンチプレス145キロ(もちろんフリーウエイト)を挙げる私ですが、自重トレーニングがこんなにもキツイということを知ったはじめての体験となりました。

やはり、その道の本当のプロフェッショナルに学ぶことは自分自身が知らないことを早期に学ぶことが出来、時間の節約そしてゴールの達成につながると感じました。

賃貸経営と同じですね。(エセプロフェッショナルも多いですが)

身体が動けるようになると、思考力が向上しますし、仕事で何か新しいことを始めるときの瞬発力にもつながりますので、これから定期的に通いたいと考えております。

さて本題です。

先週の続きです。

「賃貸経営では規模の利益は必要 パート2」

前回の記事はこちら

賃貸経営ではスケールメリットが出やすいため、一定規模までは投資規模を求めたほうが安定経営につながりやすいという話でした。

詳細の理由を以下に記します。

2.経営効率性の向上

これは1棟あたりの物件規模が大きいほうが効率が良い傾向にあるということです。

分かりやすい例を1つ挙げると、ビルメンテナンス費用(BM費用)があります。

BM費用とは、日常的な清掃や、年1-2回行う定期清掃、消防設備点検、受水槽清掃点検、エレベータ点検などにかかる費用となります。

実はBM費用には2つに分けることができます。

1つは物件規模に応じて費用が高くなるもの、もう1つは物件規模に関わらず費用が変わらないものになります。

よって、表面利回りが同じであった場合、物件規模が大きいほうがBM費用が相対的に小さくなり、実質利回りが高くなるということです。

具体例として、エレベータ点検費用を挙げてみます。

一定規模の階高になれば、エレベータが設置されてます。

最近の建物だと4階以上であれば設置されていることが多いようです。

賃貸物件の場合、よほど大型物件でない限り、1棟の建物にはエレベータ1基が基本になります。

FM(フルメンテ)契約とPOG(部分メンテ)契約で費用は変わりますが、POGだと2万程度となります。(年間24万円)

表面利回り10%で、物件規模1億円と3億円で家賃収入に占めるエレベータ点検費用の割合を見てみましょう。

①1億円の物件(家賃収入1000万円/年)
24/1000=2.4%

②3億円の物件(家賃収入3000万円/年)
24/3000=0.8%

上記は家賃収入に占める割合でしたが、多くの方は借入を起こしますので、返済後のキャッシュフローに占める割合で見てみると規模が大きいほうが有利なことがより理解いただけると思います。

返済比率を50%としますと次の通りになります。

①1億円の物件(返済後CF500万円/年)
24/500=4.8%

②3億円の物件(返済後CF1500万円/年)
24/1500=1.6%

いかがでしょうか。

今回はエレベータ点検費用を挙げましたが、その他日常清掃でも同じことが起こります。
利回りが同一物件で、3000万円のアパートと6000万円のアパートでは清掃コストは同じですので、キャッシュフローに占める清掃コスト割合は半分になるということです。

以上2回にわたってスケールメリットについて解説させていただきました。

ご自身の投資目標と照らし合わせ、大小様々な物件で不動産ポートフォリオを組成することが安定経営と利益最大化につながります。

※もちろん、戸建賃貸のように少額物件でランニングコストがかからないものもあるため、RC造大型物件を積極的に勧めるものではありません。

筋トレで例えると、見せかけの筋肉量を増やすのではなく、本当に使える筋肉(動きの中で発揮する筋力)をいかに構築するかということですね。(←分かりにくいかもしれませんが。。)

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原 正明

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