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サブリース物件が大放出!?

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

今週から新しい事務所で業務を行っております。

取引先、金融機関、そしてお客様よりたくさんのお祝いを頂いており、とてもうれしく思います。

祝意をいただいた方々には、お一人お一人にお礼状を書かせていただきました。

事務所移転したことで、私と社員は気持ちを新たに相当気合いが入っています。

会社の総力を挙げて、お客様や取引先など多くのステークホルダーの期待値以上の仕事を提供してまいります。

さて、本題です。

本日は「サブリース付き賃貸物件の大放出」についてです。

ここ数か月、売り物件情報として多くなってきたと感じるのは、アパートビルダーが建築したサブリース付き物件です。

それも、サブリース契約が切れる直前か、更新したての物件が売り案件情報として出てきます。

ここで、サブリース付き物件とは、建築会社(アパートビルダー)が建物を建てたのち、その建物を一括で借上げ、オーナーに対し毎月決まった借上げ賃料を保証する物件のことです。

アパートビルダー側の言い分では、オーナーにとって空室リスクを抑えられること、煩わしい賃貸経営を一括でアウトソースできること、などのメリットがあると謳っています。

賃貸住宅のオーナーの多くは、元々土地を持っていた地主の方が多く、賃貸経営については素人であるため、アパートビルダーが提案する一括借り上げは、安心材料となりアパートビルダーを信用して工事請負契約に印鑑を押す流れとなっています。

一括借り上げについて、営業トークや広告には「30年一括借り上げ!」と謳っているケースがほとんどです。

しかし、30年同じ金額で一括借り上げするとは一言も謳っていませんし、実際営業現場では30年借上げ賃料が続くことが前提のようなトークで地主の方に提案しているのが実情です。

そして、今築10年前後のアパートビルダー建築の物件が徐々に売り物件市場に流入してきています。

10年前にアパートビルダーによって建てられた賃貸住宅のサブリース契約が更新時期に来ているのが原因です。

どういうことかと言うと、サブリース契約の借上げ期間は10年としているケースが多く、10年以降については、2年毎にオーナーとアパートビルダー双方で別途条件協議し、更新するというのが一般的です。

これでは10年後には借上げ賃料を下げますよと、予告しているようなものです。

先日取引した例でいえば、これまで月額80万円で借上げしていたものの、10年目以降は月額60万円に下げてほしいとアパートビルダー側から交渉が入り、しぶしぶ更新されたということでした。

60万円のほとんどを返済に取られ手残りは寸志となります。

結局このオーナー様は、先代から相続した土地を売却する決意をされ当社にて取引させていただきました。

以前にブログでもご紹介しましたが、当社はこの4か月でアパートビルダー築のサブリース契約解除による売り物件を4案件取引しています。

取引後は当社で管理をするので、アパートビルダーの担当者とやり取りをしますが、オフレコで聞いたところによると、今後サブリース契約が10年の節目を迎える物件を多数抱えており、現在順次オーナーに契約条件(借上げ賃料の大幅ダウン)の案内をするのが、精神的にきついとおっしゃっていました。

地主オーナーの方々にとっては、愛着のある土地を手放さなければならず、その思いを鑑みるととても苦しく感じます。

不動産投資家側から見れば、条件の良い物件を取得できる機会が増えると思います。

ただし、そういう物件はオーナーチェンジ後サブリース契約解除により、入居者(正しくは転貸借者)が一斉に退居するケースが多いため、融資面で取り組みにくいことが多いです。

当社でそういう物件を取り扱う際は、当社で一度所有権を移し満室にしてお客様にご提供しております。

不動産流通の立場にある私としては、そういった物件を新しい所有者の方に、双方が納得いく条件で取引を成立させることが役目だと考えています。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原 正明

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