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投資家が選ぶべき実力のある管理会社とは?【管理会社の実力パート2】

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

いつも本題から脱線するので、本日は最初からメインテーマを書きます。

「管理会社の実力とは?パート2」についてです。

前回の記事はこちら

不動産投資は購入してからいかに経営・運用するかが大切ということは皆さんご理解されている通りです。

不動産投資から賃貸経営に参入される方の多くは、管理会社に運営を委託されることが多いと思います。

投資家にとっては、管理会社選びが賃貸経営成功のカギを握っているということです。

管理会社に力が無ければ、入居者獲得競争に勝ち抜いていくことが難しくなります。

よって、投資家の方は購入物件の目利き力だけでなく、管理会社の力を見極める能力が必要になります。

昨今の社会情勢から賃貸経営の課題を考えると、管理会社の力=リーシング力(入居者獲得力)に言い換えることができます。

ではリーシング力のある管理会社は、どのようにして見極めればよいのでしょうか。

私が考えるリーシング力のあると想定される管理会社は次の通りです。

1.地域密着で営業している
2.幅広い募集が出来る体制がある

細かく見ていきましょう。

1.地域密着で営業している

住居系不動産賃貸業はローカル産業です。

マクロでの賃貸需要の動向はあまり意味が無く、マクロでのそれを把握することが重要となります。

物件検討にあたり賃貸需要を調べる際、最寄り駅の乗降者数や、人口動態、手軽なところではインターネットでの賃貸物件募集数などを参考にされる方は多いと思います。

このアプローチは多少は検討の参考にはなりますが、賃貸マーケットの正確な把握にはなりません。

例えば大阪市内の某区の単身者物件のニーズはかなりありますが、賃貸経営上はよく検討しなければならないエリアとなります。

需給バランスが崩れているのです。

3点ユニットの物件では広告料は4か月は必要ですし、家賃も2万円台となります。

こういったことは、ネットや電話でのヒアリングだけでは分かりません。

その地域に根付き、行政区単位などではなく、もっとミクロ的な賃貸ニーズを把握できる体制、言い換えると地域密着で事務所(店舗)を構え運営している会社がベストということなります。

関西圏エリアに特化して営業している当社から見て、最近増えてきているなと感じるのは、関東圏の会社が管理を遠距離で行うケースです。

初めは良いと思いますが、1-2年後退去が出た時に投資家からするとまったく部屋が決まらなかったり、家賃がかなりさがったりと想定外の事が多発するとみています。

収益物件の取引事例を良く見聞きしますが、「よくそのエリアの物件をその利回りで買っていただいたな。。」と思うことが8割の頻度であります。

マーケットの把握が甘いのです。

ちなみに、最近よく取引先などから、東京へは進出しないの?と聞かれますが100%進出しません。

当社の取組としては関西圏に特化することが、お客様への誠実な対応だと思いますし、引いては当社のエリアでのシェア拡大につながるからです。
(10年後に京阪神間で30000戸管理することが目標です)

いずれにしましても、投資家の方が物件購入後に管理を委託する管理会社を選定するときには、その管理会社が地域に密着しており、その地域についてミクロ単位で精通しているかを見極めることが重要になります。

では、地域密着だけで良いかといえばそうではなく、2の「幅広い募集活動が出来る体制」が必要になります。

長くなりましたので次回に続きます。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原 正明

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