相続税対策で賃貸住宅を建てたある地主の末路 vol.1

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

5月の連休も終わり日常を取り戻した今日この頃ですが、今の時期も当社管理物件には賃貸申込が絶え間なく入っています。

繁忙期に少し賃貸付けに苦戦したエリアの物件にも、申込が入っていますのである意味で、賃貸営業マンの状況次第でどんな時期でも入居付けは可能になっています。

つまり、繁忙期は仲介店舗に来店者も多く、仲介営業マンは目の前のお客様を確実に賃貸付けすればよいのですが、閑散期には来店者数が少ないため、歩合給で働く彼らとしては決まりやすかったり、広告料が多く出る物件を優先的に決めにかかります。

一般的には、賃貸管理業界では5-8月は閑散期で、入居付けよりはオーナーに対しての修繕提案などに走りがちですが、当社は今の所積極的に地主層からの管理受託は行っていないため、不動産投資家のお客様のためにも引き続き全力でリーシング活動に注力していきます。

そういった取組姿勢のおかげか当社は毎月管理戸数が増えており、来月には管理戸数が752戸になります。（事業開始から1年10か月）

今後は、神戸市や京都市に支店展開したり、今年中に増床し社員を増やしていく計画です。

目指すは関西圏（京阪神）における1棟収益物件の売買と賃貸管理の分野で、売上規模、利益率、管理戸数、お客様満足度、スタッフの待遇・やりがいNO.1の会社です。

来月から第3期に入る当社にご期待ください。

さて本題です。

本日は前回の予告通り、「土地活用による新築アパート建築したある地主の末路」についてです。

本テーマについては、今週月曜日にNHKのクローズアップ現代で同じような内容で特集が組まれていました。
今回のテーマも同じような主旨となります。

周知の通り平成27年1月から相続税制が改正され、相続税は大幅に増税となりました。

今回の改正では、基礎控除金額が減額されたことで、相続税納税対象者が増えることが注目を集めています。

そういった背景からか、相続税対策として賃貸住宅の建設は活況を呈しているようです。

事実、ハウスメーカー、アパートビルダーの平成27年3月期の決算は増収増益と好調です。

相続税対策として賃貸住宅を建設することは、古典的な手法でバブル期以前から行われてきたことですが、最近の傾向はマスコミや業界各社のあおりである種のブームになっている感じがします。

マクロ的には人口減少が今後も続く日本国内において、賃貸住宅を作り続けることは、空き家を増やすことになるため、諸外国のように住宅供給の総量規制を行うべきですが、景気高揚策としては有効であるため今後も供給は続くと思われます。

ここで考えるべきことは、相続税対策ということで賃貸住宅を建築することは、相続税課税価格を下げることにつながるため節税につながりますが、賃貸住宅を建築するということは、賃貸経営を始めるということで、長期的な視点が欠かせないということです。

相続税は節税できたものの、相続後の遺族による賃貸経営がうまくいかず、キャッシュがショートし最悪の場合は土地建物を売却しなければならないケースがあるということです。

実はこのような最悪のケースは頻繁に起こっています。

私のように収益不動産の売買に特化した会社を経営していると、月1棟は任意売却物件として情報が入ってきます。

よって、昨今のこの数年間で建築された物件が10年スパンのサイクルで売りに出される可能性が高いとみています。

長くなりましたので、次回に当社で取引した事例をご紹介いたします。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原　正明

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