社長ブログ〜積小為大〜
閑散期のリーシング戦略について
度お世話になります。
大和財託の藤原です。
昨日からの寒波ですっかり真冬の様です。
今週から望年会シーズンに突入しましたので、仕事を19時までにきっちり終わらせ、今年を忘れる会ではなく、来年を望む会に参加したいと考えおります。
会社の望年会も再来週開催しますが、日々私の厳しい要望に応えてくれている社員に対し、美味しい食事と酒で労をねぎらいたいと考えております。
さて、本題です。
本日は、「閑散期のリーシングについて」です。
今回は、この時期におけるフリーレントの考え方についてです。
（フリーレント：賃貸借契約は始まっているが、一定の期間賃料を発生させずにおくこと）
12月に入り、いよいよ賃貸の動きも鈍くなりつつなってきました。
一般的には今月から来年1月下旬までは閑散期となり、転居を希望する方は少なくなります。
一方、この時期は大学生や専門学校の推薦入試の合格発表があるため、学生ニーズ向けの物件では今が力の入れ時となります。
学生向け物件の場合は、賃料発生（略してチンパツ）を来年2月や3月からにして学生を囲い込みます。
学生専用の物件では、事前に退去予定をつかみ（卒業時期などで分かりやすい）退去と同時にすぐに原状回復をかけ賃料発生をさせることで、賃料の発生しない期間を極力短くすることが大切です。
この考え方は、一般向けの物件でも考えることが有効な場合もあります。
物件特性的に、12月から1月の間の動きがほとんど見込めない物件の場合、募集条件に初めからフリーレントを入れておくことが効果的な事があります。
当社の例では、大阪市内の単身向け物件で来春から進学する学生の方より入居申込が入ったものの、賃料発生を4月からにしてほしいという要望でした。
この物件は大学が近くにあるというわけではないため、恐らくビックターミナル付近の賃貸業者が当社管理物件を積極的に紹介していただいたのだと思われます。
（地方出身者は、とりあえずターミナル駅周辺の賃貸店舗に行きます）
流石に4月までフリーレントになると、最大で賃料3.5万/月×4か月=14万円の機会損失となり、当社もオーナー様も了解できるものではありません。
しかし、考え方によっては、そもそも12月は今後入居希望者が現れるのかどうかを考えると、少し検討の余地がありそうです。
本件は、結果的に1月末までフリーレントとし、賃貸業者の方も広告料を一部泣いてもらうことで、オーナー様了解を得ることが出来ました。
ひょっとすれば、また12月に入居申込が入る可能性も否定できませんが、オーナー様としては年内に満室として気持ちよく年を越したいとのことでした。
ちなみに、この時期は上記のような対応をすることで、通常より高値の家賃で決めることが出来ます。
売却を考えられている方にとっても有効な手法と考えます。
時期をみてフレキシブルに賃貸募集条件を変えることが、利益最大化につながります。
本日は以上となります。
大和財託株式会社
藤原正明