社長ブログ〜積小為大〜
法人による保証協会制度融資を利用した投資法 その１
毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。
昨日の帰宅時、街を歩いていると虫の鳴き声が聞こえてきました。
秋の到来を感じさせました。
日中は相変わらず30度を超える暑さなのですが、夜は涼しくなっても来ましたので、季節が流れるのはとても早く感じます。
今日で8月も終わり、これから時期的には収益物件の売買および入居者募集ともに、動きやすい時期に突入していきます。
9月は金融機関の上期決算期にもなるため、融資担当者は融資残高のノルマ達成のため、属性的に少し難しい方や担保が足りない物件でも、上手に稟議を上げて承認を取り、融資実行できるように動いてくれます。
購入目線にあう物件が出てくれば、より良い条件で購入できるチャンスでもありますので、ぜひ積極的に物件情報を収集し、実際に物件に足を運ばれることをお勧めします。
当社としても、お客様からのご期待に沿えるように、社員総出で物件情報収集に疾走してまいります。
さて、本題です。
本日は、「法人による保証協会制度融資を利用した投資法」についてです。
周知の通り、日本の税制は転換期に来ており、将来の社会福祉費増大を見据え、増税基調が鮮明に打ち出されています。
特に富裕層に対してはより税負担が増え、具体的には平成27年からは所得4000万円を超える方には、所得税・住民税合わせて約55%の税率が適用されます。
富裕層には住みにくい国になってきたといわざるを得ません。
一方、財界からの要請もあり、法人税は減税基調です。今後数年かけて、先進国の中で高いといわれる現在の実効税率約36%を20%台にもっていく方針です。
税率を下げることで、海外からの投資を呼び込むことが目的との事です。
※私見ですが、この施策では、企業は投資をせずお金を貯めこむ方向になると考えています。
人の採用を含めた投資をしないということです。
なぜなら、これまでは利益を出すと36%の税率がかかっていたため、少しでも税圧縮を図るために、投資をする傾向はあったと思いますが、今後は利益に対する税負担が軽くなるため、無理に利益圧縮をしなくても良くなるからです。
内部留保を厚くするということで、まさに大企業に有利な税制です。
このような世の動きの中で、収益物件購入に際し、税負担の観点からはどのような考えを持つべきでしょうか。
言い換えるとどのように購入していけばよいでしょうか。
方法は2つあります。
1つは、法人を活用し収益物件を購入すること、2つ目は、減価償却で個人所得を圧縮していくこと、となります。
今回は法人での購入についての紹介です。
収益物件を購入するとき、個人で購入すべきか法人で購入すべきかが良く話題に上がります。
収益物件を購入する目的が、保有期間中のキャッシュフローを得ていくこととした場合、どのように考えていけばよいのでしょうか。
結論から申し上げると、個々人の属性・目標によって個人が良いのか法人が良いのかが異なります。
以下一般論になりますが、一つは目標とする投資規模が比較的小規模（2-3億円程度）の場合、法人で購入する際のコスト・税負担（均等割り）を考えると個人で購入する方が良い場合が多いです。
一方、3億以上の投資規模にしたり、もともと個人の所得が高く税負担が重い方（税率43-50%）の場合、法人を利用し所有されたほうが良い場合が多いです。
資本金1億円以下の法人の場合、所得800万円以下は実効税率が約25%となり、個人の高額所得者の税率に比べ低いからです。
上記はあくまで一般論で、実際には個々人のケースに当てはめてジャッジする必要があります。
詳しくは賃貸経営に詳しい税理士等に相談してみてください。
と、本題に行く前の前振りが長くなってしまいましたので、次回「法人での保証協会制度融資活用法」について詳細を書いてまいります。
本日は以上となります。
大和財託株式会社
藤原正明