毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。
先日、私の三井不動産レジデンシャル時代の先輩である宮本和明氏がこの度兵庫県西宮市で起業するということで、表敬訪問させていただきました。
先輩は地元が西宮市で、地元に貢献したいという思いから今回の起業となりました。
今後は、賃貸管理業をメインとしつつ、地主層の方々へのコンサルティングを行っていくとのことです。
正式に会社が立ち上がった際には、改めてご紹介したいと思いますし、微力ながら私も応援したいと考えております。
現状を打破するために、多くの方が起業をされますが、起業して1年後には半数が倒産し、3年後には10%しか残れないのがベンチャー企業の実態です。
将来に展望を見出しにくい世の中においては、何か行動に移さなければダメで、私や上記先輩は起業という選択をとりましたが、その他にも収益物件を購入して賃貸経営をするという選択も、現状を変えるには有効な方法だと思います。
当社はそのような思いの方の賃貸経営のサポート役として、重要な仕事をしていると自負しております。
今後も少しでも多くの方のサポートをさせていただき、社会に貢献していきたいと考えております。
さて、本題です。
前回の続きとなります。
「保証協会制度を利用した融資活用法 その２」についてです。
来年以降の個人に対する大増税を前に、一定規模の不動産投資をする場合は資産管理法人を利用し物件を取得することが、利益最大化につながることを前回お伝えしました。
以前何かの書籍（ブログ）で、税金をコントロールするのは良くないという文章を目にしました。
私からすると、その方は中小企業（賃貸業含む）をわかってないなと思います。
脱税は絶対に行ってはならないですが、税金のコントロール（タックスマネジメント）は賃貸経営を行っていくうえで必須です。
（詳細は以前のブログ記事をお読みください。記事は
こちら）
数億の借入をしながらも、投資規模の割には数パーセントしか残らないのが不動産投資ですが、ようやく出した利益に対し、半分近く税金を税金で持ってかれたのでは、何のための投資か分かりません。
将来不測の事態で費用が発生した時のために、今出ている利益は繰り延べすることがとても大切です。
このような税金の面から法人活用が今後大切になりますが、融資の点でも法人を利用することは有利です。
法人を活用することで、事業者としての借入となり、個人借入の年収の壁を超えることが出来るのです。
閑話休題。
今回のテーマは保証協会制度を利用した融資活用法でした。
結論から言えば、収益物件を購入する際に2期を終えた法人は、保証協会制度を利用した融資を受けられます。
※2期未満の場合であっても、運転資金などの少額融資は受けられます。当社も創業時に制度融資を利用し、来るべき時の実績づくりをしています。
収益物件購入時の融資は、運転資金などの融資と異なり、不動産担保を取れることから、保証協会制度を利用しないことが多いです。
法人で物件を取得されている方の多くは、地銀・信金のプロパー融資となっていると思います。
では、保証協会制度融資を利用するメリットは何があるのでしょうか。
私が考えるに、最大のメリットは融資期間です。
関西圏の金融機関の多くは、数年前のように法定耐用年数超えの融資をそれほど積極的には取り扱わなくなりました。（一部金融機関は相変わらず積極的ですが）
都市銀行をはじめ、地方銀行あたりは概ね法定耐用年数内での融資を原則としています。
しかし、保証協会制度の融資を利用すると、残存法定耐用年数のいかんにかかわらず最長20年の借入が可能となります。（銀行内では保証協会とのジョイント融資ともいいます。）
つまり、メガバンク・都市銀行でも法定耐用年数を超えた融資が可能となります。（ただし、メガバンクの場合は検査済証が必要）
関西圏収益物件での活用方法としては、築20年を超えた鉄骨造の物件を購入する際に保証協会制度融資を利用するのが良いです。
（関西圏は本当に鉄骨造が多いのです）
ちなみに、首都圏にお住まいの方は、関西の地方銀行が首都圏にも支店を出しているので、首都圏に法人登記している場合でも、融資を受けることが可能です。
この数年間で不動産投資に関する情報は出尽くした感がありますが、間違っている情報も多いのが実態です。
本日の記事の内容からも、以下の点が間違っていることが理解できると思います。
【不動産投資業界の誤り】
・法定耐用年数を超えた融資をすると、信用毀損となる
→メガバンクはじめ、どの金融機関でも保証協会制度を利用することで普通に融資してます。
情報があふれるなか、取捨選択をしっかり行い、利益の出せる不動産投資・賃貸経営をすることが大切です。
本日は以上となります。
大和財託株式会社
藤原正明
