社長ブログ〜積小為大〜
エリア戦略の重要性について改めて考えてみる
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大和財託の藤原です。
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さて、本題です。
本日は、「リーシングにおけるエリア戦略の重要性」についてです。
繁忙期は終盤に差し掛かっていますが、この数か月で入居付けも順調に進み、入居率は98%まで高めることが出来ました。
平日である本日も2件申し込みが入りました。
未だ数戸の空室があるのでゴールデンウィーク前までに全て満室にするよう活動中です。
今年の繁忙期で改めて感じたのが、エリア戦略についてです。
具体的にいうと、エリア特性を十分把握したうえで、リーシング活動を行うことが大切ということです。
当社管理物件での事例をご紹介いたします。
大阪市内にある単身向けマンションで最寄り駅から10分以内と立地的に問題もなく、かつ募集条件もマーケット相場に合致した内容でした。
このエリアでは初めての管理物件ではありましたが、最寄り駅周辺の賃貸業者様を中心に、沿線各駅にリーシング活動を展開しておりました。
しかし、当初は1か月以内で5戸の空室が全て埋まると考えておりましたが、かろうじて1室決まった程度で、当社の管理物件の中ではかなり苦戦を強いられた物件でした。
空室が決まらない理由はシンプルに2点だけです。
１．商品と価値の不一致
→部屋の状態（立地、広さ、設備等トータル的なもの）と家賃がマーケットインしていなければ、そもそも決まりません。
２．広告不足
→賃貸住宅においては、賃貸業者様に対しての周知不足ということです。
本物件のリーシング状況を再度検証してみると、上記１，２ともに十分に満足しており、なぜ決まりが悪いのかゼロベースで自らマーケット調査しました。
結果、そもそもの前提に誤りがあることが分かりました。
その物件の位置するエリアは、当社でいうところのローカルエリアでした。
ローカルエリアの賃貸物件は、それぞれの管理会社が自社の管理物件のみを入居付けするエリアということです。
（例外的に他社管理物件を仲介する場合もあります）
地方都市に行けば、管理会社が自社仲介店舗をもっており、自社管理物件を優先的に入居付けします。
よって、当社のような仲介店舗を持たない管理専業では、ローカルエリア・地方都市では入居付けが出来ず、対応できないことになります。
本物件の場合、当初最寄り駅を中心に沿線の賃貸業者様に周知徹底しておりましたが、あまり意味のないことをしていたということになります。
そこでエリア戦略を見直し、訴求対象を物件周辺のターミナル駅の賃貸業者様に限定しました。
ターミナル駅周辺の物件では家賃などの条件が合わない方を、本物件に振っていただけるようなプロモーション活動に変更しました。
活動方針を変えた結果、2週間で残りの4室を一気に入居付けすることができました。
繁忙期終了のギリギリのタイミングではありましたが、オーナー様に満室経営を提供でき、社員一同とても嬉しく感じました。
大阪市のような大都市は広域で見れば都会ではあるものの、狭域で見れば局所的にローカルエリアもあり、物件のエリアごとのに詳細に戦略を練ることが重要ということを今回改めて気づかされました。
既に物件をご所有の方で、入居付けに苦戦されている方は、エリア戦略を再度見直すことで良い結果につながる可能性もあるので、参考にしていただけたらと思います。
本日は以上となります。
大和財託株式会社
藤原 正明