社長ブログ〜積小為大〜
退去時の退去者負担金のコントロール③
毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。
私が経営する大和財託では、昨年末から人員を増やそうと活動してきました。
業務多忙なことと、さらなるお客様サービス向上のためです。
そして今週ようやく計画していた人財を２名採用することができました。
賃貸ではこれから繁忙期に突入することもあり、新人にはリーシングで賃貸業者様を圧倒的件数にて訪問することから始めてもらう予定です。
気合いの入ったメンバーがそろいましたので、今から楽しみにしております。
さて、本日も前回の続きで、「原状回復における退去者負担金のコントロールの具体例その２」です。
退去後のリフォームにおいて、オーナー負担割合を下げる方法となります。
※リーガルチェックはそれぞれ個別に確認ください。当社でも顧問弁護士に確認の上、実施しています。
２．特約による対応
これは、新たに賃貸借契約書を締結する際に、予め退去時の退去者負担金の算出方法について、詳細に説明をし、納得してもらったうえで、入居頂く方法です。
民間住宅における賃貸借契約は、契約自由の原則により、貸し手と借り手の双方合意に基づいて行われます。
国交省通達の「原状回復ガイドライン」の位置づけは、ガイドラインを参考に賃貸借契約上の退去に関する条文を策定すれば、退去時におけるトラブルの未然防止につながるというものです。
とはいえ、賃貸借契約はあくまでも貸主と借主の双方合意による自由契約が原則です。
問題なのは、退去時における原状回復費用の退去者負担の範囲があいまいであることです。
よくありがちなのは以下のような条文です。
「借主は、通常の使用に伴い生じた本物件の損耗を除き、本物件を原状回復しなければならない。なお原状回復の内容及び方法については貸主・借主双方で協議するものとする」
これでは、どこまでが通常の使用範囲なのか、原状回復の方法・内容はどの程度なのか、あいまい過ぎます。
あいまいにするのではなく、明記すればよいのです。
具体的には、契約締結時に契約書の条文あるいは別紙特約にて、かなり詳細に原状回復に関する取り決めを行うことで、貸主・借主双方が合意の上で、退去時の負担割合を決めることができます。
当社ではガイドラインを提示の上で、ガイドラインから外れる内容をご説明の上、契約を締結しております。
（あまり詳しくはかけませんが。）
このようにすることで、当社のお客様であるオーナーの原状回復費用の負担割合を軽減し、賃貸経営の利益最大化につなげれると考えております。
ちなみに、契約書では取り決めをすることはできますが、実際に退去者がその費用を払ってくれるかはまた別の問題です。
当社では保証会社と包括提携することで、この問題も解決できており回収率は100%です。
これから繁忙期に突入しますが、退去後のリフォーム費用を抑える参考にしていただけたらと思います。
実施には弁護士・管理会社等の専門家にご相談されることをお勧めいたします。
本日は以上となります。
大和財託株式会社
藤原 正明