退去時の退去者負担金のコントロール②

毎度お世話になります。

大和財託の藤原です。

先日当社管理物件の新年最初のリーシング活動を行いました。

特に昨年末に決済後管理をお任せいただいている京都の物件は8戸中3戸の空室があり、オーナー様にとって損益分岐点ぎりぎりの状態であったので、早急に1室入居付けすることが至上命題でした。

そして、この3連休で早速2件の申込が入り、無事入居者審査も通過したので、一安心しておりました。

埼玉の武蔵コーポレーションさんでの修行の経験から、起業前からリーシングには自信がありましたが、これまで5か月賃貸実務を行ってきた結果、自信が確信に変わりました。（私は松坂世代です）

とはいえ、常に現状を疑い、より良い管理手法を模索していきたいと考えております。

さて本日前回の続きで、「原状回復における退去者負担金のコントロールの具体例その１」についてです。

前回の記事はこちら

前回の記事では、賃貸経営を行う上で、退去とその後の原状回復は一定数発生するもので、利益最大化のためには、原状回復費用、もっといえば原状回復費用のうち、オーナー負担割合を可能な限り低くすることが大切ということをご説明させていただきました。

退去者負担金が取りにくくなる現在の状況のなかで、どのようにすれば、オーナー負担を減らすことができるか、当社での取り組みを交えてご説明いたします。

※細かい部分、リーガルチェックはそれぞれ個別に確認ください。当社でも当然顧問弁護士に確認の上、実施しています。
※大枠のご説明で、本質的なノウハウは別途ございます。

大きく2つございます。

１．敷引き対応
２．特約による対応

順にみてまいりましょう。

１．敷引き対応
これは、関西圏では昔から広く行われているやり方ですが、関東圏でも行うことは可能です。（賃貸仲介業者様の説明協力が必要です）

敷引きとは賃貸借契約を結ぶ際に、敷金・保証金から退室時に一定金額をオーナーが受領する旨を予め取り決めしておく事です。

例えば、敷金20万円（敷引き15万円）とすれば、退去時には5万円を退去者に返金すればよく、15万円は原状回復費用に充てることができます。

ネックとしては、

①退去者が想定以上の汚損・破損をしていた場合、請求できない場合がある。（契約書で布石を打つことは可能）

②敷金を一定額以上もらうのが前提につき、現在の初期費用を抑えて入居したいという時流に合わない場合もある。
特に家賃5万以下の住居については、敷金礼金ゼロゼロ物件が増えてきており、その場合、このやり方は使えなくなる。

とはいえ、契約書を締結した段階で、敷引き分は収入として見れるので、有効な方法には違いありません。

その他、礼金名目で最初に受領するのも実施的には敷引き方式にと同じです。

ご所有の物件特性に応じて、適用されることをお勧めいたします。

次回に続きます。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原　正明