毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

今年も残り2週間となりましたが、新規売り物件の数はあまり増えていません。

業界的にも来週から冬休みに入る業者さんがいたり、気の早い営業担当者は、今年の仕事納め報告メールを私に送ってきてたりします。

とはいえ、当社では今から年内決済は難しくても今年契約が条件となっている案件が3件進んでいたりと、おかげさまで28日（土）の仕事納めまで忙しくできそうです。

最近は賃貸管理ネタが多いのですが、本日もその流れのお題です。

お題は、「家賃回収は第一印象が大切！」です。

ビジネスでも恋愛でも、第一印象が大切なのは誰もが納得されると思いますが、実は賃貸管理、家賃回収も第一印象が非常に大切です。

1棟中古収益物件の場合、家賃が滞納中あるいは遅延状態のまま売買されるケースがたまにあります。

＜遅延状態＞
家賃は前家賃払いが基本ですが、当月払いになっているケース。
放置しておくと本格的な滞納になりやすい予備軍（福祉の方、給料日の関係で何となくなっている場合もあり）

売買の交渉の中で、滞納・遅延を是正することを条件にもできますが、売主によっては、その部分も現状のまま引き渡すことを条件とすることも多いです。

私も仲介案件で交渉する際は、可能な限りの交渉はしますが、売主の意向と買主が了解する場合は、滞納・遅延状態のまま取引を進めることになります。

このような物件を購入した際に大切なことは、新しい所有者・管理会社は毅然とした対応をするんだなと、滞納者・遅延者に印象付けることです。

1か月程度の滞納や遅延であれば、貸主変更通知書の郵送時・架電時、そして初月の家賃回収時の対応でほぼ正常状態に戻せます。
（架電：電話をかけること、業界用語）

一般の入居者の方々は、自分が住んでいるマンションのオーナーが変更になることにとても不安を覚えます。

それは、追い出されるのではないかと不安になるのです。

実際には日本には借地借家法があるので、容易には追い出すことはできないのですが。

この心理を利用し、所有権が変わってからの1,2か月を滞納・遅延には断固たる態度で臨めば大部分の滞納は解消できます。

第一印象が大切というのはこういうことです。

当社は管理会社でプロですので、相当ハードに回収を行います。

当社のお客様に物件を購入いただいた時には滞納・遅延があった状態であっても、今のところは全て正常に戻しています。（回収率は100%)

滞納は空室よりも悪です。

家賃の回収が出来ていないと、お金は手元にないにも関わらず、税務上は未収金（利益）として計上され、課税対象になってしまいます。

お金は回収できないのに、税金だけは取られるという、賃貸経営上重大なマイナスになります。

私が家賃回収には相当こだわっているわけです。

 
滞納・遅延に対し、毅然とした対応をするオーナーだと第一印象を持ってもらいましょう。

【本日のまとめ】
賃貸経営において、滞納は空室以上に悪となる。
中古物件をオーナーチェンジで取得した際、購入物件に滞納・遅延がある場合は、とにかく最初に1、2か月が正常に戻すための最初で最後のチャンスととらえ、督促に全力を挙げて取り組むことが大切といえる。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原　正明