本当のイールドギャップとは？

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

大阪は台風が過ぎ去り、本日は肌寒く感じました。

今年も残り2か月となりますので、やり残しのないように精一杯業務に励んでまいります。

賃貸マーケットもまだまだ動いているようで、部下から報告では平日にも関わらず、店内には部屋探しをされているお客様でにぎわっていたということです。

あと2-3週間は続きますので、当社も管理物件の空室をすべて埋めるべく、活動量を増やしています。

さて、本日は「イールドギャップ」についてです。

書籍やブログなどでは、次のようなことが一般的に言われています。

物件利回りと金利の差をイールドギャップといい、物件利回りが高くても金利が高ければ、その差を大きく取ることができないので、利益が残らない。

仮に物件利回り10％の物件を購入するにあたり、金利3％で資金を調達した場合、イールドギャップは7%ということです。

これ、間違ってます。

実際に物件を購入された方はご経験あると思いますが、融資を受ける際に金融機関から提示される条件は次の通りです。

１．融資金額　（多くの方が、自己資金が少ないことを望みます）
２．金利（皆様、金利が安いことを望みます）

そしてかなり重要な要素

３．返済期間（多くの方が、長期返済を望みます）

これらが融資条件であり、これによって月々の返済額が確定します。

先ほどのイールドギャップの定義には期間の要素が一切入っておりません。

仮に、ある投資家の方が望むイールドギャップが7%だとします。

では次のような物件は投資対象になりうるでしょうか。

・物件価格：10,000万円
・年間家賃収入：1,000万円
・表面利回り：10%
・借入金額：9,000万
・金利：3%
・返済期間：10年

先ほどの定義上、イールドギャップは7%取れていますが、キャッシュフロー的に投資対象になりません。

簡単に計算してみましょう。

空室率5%、
運営費（固都税、ＰＭ費、ＢＭ費など）を家賃の20%だとすると、

正味稼働利益は

1000万×95% - 1000万×20%  =750万

一方、年間返済額は、1040万

税引き前年間キャッシュフローは

750万- 1040万= -290万円

このように、間違ったイールドギャップの定義では、投資判断が出来ていません。

重要なのは融資期間ということです。

バランスは考えなければなりませんが、基本はできるだけ長くです。

次回は、融資期間の要素を含んだ正しいイールドギャップの定義についてご紹介いたします。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原　正明