空室率の考え方①

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

ここ数日、当社に優良物件情報が多く入ってきたため、ご面談いただいた方やメール会員の方にご提案させていただきました。
反響も多くいただき、忙しくさせていただいております。有難うございます。

今日も朝からフル稼働で頑張ってます！

現在の関西圏収益不動産マーケットは、年初から春先の急上昇はないものの、現在も物件価格は高止まりしており、利回りが低下していて期待するイールドギャップが取れない傾向にあります。

金利をより低く・融資期間を少しでも長くしてもらえるよう、金融機関への交渉・アレンジがより重要になってきていると感じます。

ただ、これまで比較的融資に積極的だった金融機関が、融資に硬い金融機関と合併・再編されたりと、投資家の皆様にとってはマイナスな話も入ってきております。

となると、やはり私としては、一般的に出回る前の優良な物件情報をキャッチし、お客様にご提供できるよう情報収集により力をいれることが一番大切という結論に至りました。（私が頑張ればよいだけですので、ある意味楽です。）

今後のご提案にご期待ください。

さて、今後不定期となりますが、投資判断をする際の係数について私見を交えながらご紹介してまります。

本日は、「空室率の考え方」についてです。

当社では、最終的な投資判断をしていただくために、出口までを考えたシミュレーションを作成しております。

シミュレーションをするためには、物件価格から家賃収入、運営費、資金調達条件、売却時の金額などを入れていきます。

家賃収入については、保有期間中常に満室ということはありませんので、入居率（空室率）を考えなければなりません。

投資家の皆様が投資判断するときにも、空室率を想定されると思います。

お話を聞いてみると、多くの方は20%程度としているようです。

この数字の出どころは、一部の金融機関が融資審査するときに、空室率20%の負荷をかけいるとの話からだと推測します。

当社はエリアにもよりますが、5～10%でシミュレートしています。

なので、時々想定が甘いとご指摘をいただくことがあります。

なにも私は投資成果の数字を良く見せようとして、甘い想定をしてるわけではありません。。

経験に基づく根拠がございます。

次回、具体例にてご紹介いたします。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原　正明