レントロール上の数字の意味を知ることの重要性

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

最近同業者の方と話す機会が多くあり、皆さん一様におっしゃられるのは「物件がないわ～、ええのない？」です。

確かにレインズを見てみると、多くは買い手が付きにくいような物件です。

そのような状況ですので、当社でも今まで以上に物件情報を仕入れるための活動に注力しております。

そのかいあってか、いくつかの新たなルートを開拓できました。

今後未公開物件の情報をより多くご紹介できると思います。

現在当社ホームページのリニューアルを行っており、他社さんでもやられていますが、会員限定の閲覧ページを作成しました。

未公開物件をメール配信させていただいた後は、会員限定のホームページに掲載しますのでじっくりご検討いただくことも可能です。
（良い物件はすぐ売れてしまいますが。）

さて、前振りが長くなりましたが、本日は「レントロールの数字の意味を検討することの重要性」について書きます。

一例を以下の通り挙げてみます。

今日当社に入ってきた未公開物件で面白いものがありました。

※現段階では詳細お伝えできませんが、高利回り物件です。調査後、ご紹介できるものと判断できれば、メール配信いたします。

レントロールをご覧ください。

 
 
きれいに数字が並んでおりますね。

これは全入居者が福祉の方です。

関東ではあまり言いませんが、福祉とは生活保護のことです。

私も長年収益不動産の世界で仕事をしていますが、全入居者が福祉の方は初めてです。

藤原という個人としては、生活保護という制度は本当に保護が必要な方以外には、まったくもって不要だと思っております。

我が国の労働力の弱体化になり、最終的に日本国の国力低下になるからです。

しかし、賃貸経営上この制度を利用するのは有益です。

矛盾しておりますが、オーナー様の利益最大化のために、当社は福祉専門の賃貸業者様とのネットワークを構築済みです。

15平米以下の狭小1R、築古、駅遠、3点ＵＢの部屋は、大阪市内でも家賃30,000円以下です。

それが、福祉の方が入ると42,000円になるわけですから、かなり収益がアップします。

常に福祉の方は入居付けできる仕組みが出来れば、物件の価値自体を上げることにもなります。

先の物件の場合、通常の入居者が入った場合と、現在の全入居者福祉の方とで比較してみます。
（共益費は別途3000円、水道代は含めず、還元利回り10%）

全入居者が通常の場合：年間家賃収入1,980万　→物件価格19,800万円

全入居者が福祉の場合：年間家賃収入2,700万　→物件価格27,000万円

このように7,200万円も価格に差出てきました。

この物件の購入検討をする場合は、福祉の方を入居付けしているルートをしっかりと確認することが重要です。

ルートがしっかりしていれば、家賃は年間2,700万円想定で検討しても良いことになります。

もしそうでなければ、安全性をどこまで見るかによって、最大の安全率をみれば年間家賃収入は1,980万円となります。

上記の例は極端な例ですが、数字の意味を検討することの大切さはご理解いただけたと思います。

【本日のまとめ】
レントロールを注意深く見ることで、その物件の持っている本当の価値・ポテンシャルを知ることができます

ぜひ皆様も物件検討の際には、今以上にレントロールの数字の持つ意味を考え見てみてください。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原　正明