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高入居率を実現する方法④【費用対効果を考えた部屋作り】

毎度お世話になります。

大和財託の藤原です。

久しぶりの更新となってしまいました。

シリーズでご紹介させている高入居率を実現する方法についてです。

前回の記事はこちら

 

高入居率を実現する方法

①相場賃料での募集
②幅広い周知活動
③賃貸業者様との密なリレーション
④支持される商品づくり(部屋)

 

④清潔感のある商品づくり

これまで、1~3のポイントをご紹介してまいりました。
いかに賃貸営業マンに訴求していくかが大切ということでした。

ただ、最終的に部屋を決めるのは入居検討者になりますので、入居検討者の目線も考えなければなりません

ご注意いただきたいのは、入居者に対して訴求するということで、費用対効果を無視した投資をしてはいけないということです

よくお聞きするケースは、管理会社やリフォーム会社に空室の相談をすると、高額のリフォームを提案され実施してしまうということです。

当社のお客様の事例では、某管理会社から20平米以下の単身者向け1K物件にフルリノベーションということで100万円のリフォームを提案され、お客様もこんなものかと、発注してしまいました。

通常、単身向けのリフォームの場合、当社で最大限お金がかかったとしても40万円以下には収まります。

その差は60万円となります。明らかな過大投資となります。

当社のリフォームに対する考え方は、「投資効果を考えたうえで、競争力を維持でき、清潔感のあることです。

費用対効果について、計算してみます。

先のフルリノベーションをして、仮に家賃が月3000円上がったとします。
とすると、年間36,000円収入があがりました。

では、当社のリフォームが競争力を維持できる前提で、過大投資した部分はどの程度の期間で回収可能でしょうか。

600,000円 ÷ 36,000円 =16.7年!

つまり、16年以上たたなければ、投資金額の回収はできないということです。17年目から利益が出出来ます。

(※融資を利用したり、売却した場合の投資効率は別途)

その間に入退去は何回もあるでしょうし、投資した設備はその時には陳腐化してしまっていることでしょう。

ぜひ、投資効率を考えた上で、リフォームを行っていただき、入居検討者に気にっていただける部屋作りを行っていただきたいと思います。

 

リフォームについては、私の実家が原状回復業を営んでいることもあり、かなり熱く語れますので、また別の機会でもご紹介いたします。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原 正明

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