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高入居率を実現する方法①

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

昨日今日と契約準備を優先したため、ブログが滞ってしまいました。

良いご縁をいただきありがたく感じております。

本日は入居者募集について当社の取り組みを書いていきます。

 

前回の記事はこちら

 

前回書かせていただいた通り、高い入居率を実現する基本的なことは以下の通りです。

①相場賃料での募集
②幅広い周知活動
③賃貸業者様との密なリレーション
④支持される商品づくり(部屋)

 
順番に見ていきましょう。

 

①相場賃料での募集

書店に行けば、空室対策に関する本が多くあります。
私もリフォームに関する本は参考にさせていただいております。

ただ、リフォームを例にとっても、いくら工事費用にお金をかけて部屋のグレードを高めても、その出来上がった部屋に対する相場賃料から大きくかけ離れた高い家賃で入居付けできるかといえば、それは難しいです。(まれに入居付けでいる可能性はあります。)

何事にも適正価格があります。

言い換えると期待値・期待価格です。

大阪の北新地で食べる鮨と、回転寿司で食べるとでは、当然期待値が違います。

回転寿司は105円価格以上の味・満足感を提供できているところが多いので、ファミリー中心に人気があります。

一方、北新地で2万円も払って、回転寿司並の味・もてなしであれば、それは期待値以下となって誰も利用しないでしょう。

賃貸住宅でいえば、このエリアで、最寄り徒歩何分で、この部屋のグレードだと大体これぐらいの賃料だねといった感じです。

ただし、相場価格といっても幅がありますので、当社では当然最大限高い相場賃料を狙って募集していきます。

 

相場賃料を知る方法としては、インターネット見ると大体把握することができます。

一点注意点を挙げるとすると、インターネットで掲載されている条件はあくまでもオーナー側の募集賃料であり、その賃料で入居が決まるというわけではないということです。

 

そこで成約価格を調べる必要があります。

一番手っ取り早く、確実な方法を特別にお伝えいたしますと、知っている人に聞くということです。

知っている人とは、賃貸営業マンです。

力のある賃貸営業マンを捕まえておくと、いろいろ教えてくれます。

当社では梅田界隈の力のある営業マンとは仲良くさせていただいております。

一点注意点を挙げさせていただくと、自分の立場を考えてヒアリングをするということです。

 

当社は不動産業者なので、彼ら営業マンも忌憚なく意見を言ってくれます。あの内装では決まらないとか、賃料がそもそもあってないとか、広告料が。。とか。

一方、一般の方がヒアリングするとなると、場合によっては本当のことを話してくれない可能性があるということです。

私も一般投資家時代に物件購入する前に物件周辺の賃貸業者さんに賃料ヒアリングしていましたが、その当時は、なんとなくあいまいな感じでした。
(聞き方も悪かったかもしれませんが。)

彼らの立場を考えると、関係性が確立していない中では、あいまいな答えにしていたほうが、責任を取らなくてよいため、本当のことを教えてくれない可能性が大いにあります。

今後新規で物件購入を検討される際は、その部分を差し引いて適正賃料を導き出す必要がありそうです。

 

話が脱線しましたが、本日の記事をまとめると、基本的には相場賃料で募集するが、その相場賃料にも幅があるため、最大値を見極め募集条件を策定することが大切!

 
当たり前のこと過ぎて、拍子抜けした方もいらっしゃるかもしれません。

基本を忠実にかつ圧倒的に行うことで、結果は変わってきます。

次回に続きます。 

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原 正明

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