【Ｑ＆Ａ】物件の組み合わせ具体例

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

本日もブログ読者の方からおよび面談させていただいた方からのご質問について、回答をさせていただきます。

■質問
収益物件は数棟組み合わせればよいとブログに書いていますが、具体的にどのように組み合わせればよろしいのでしょうか。（大阪市　K.Y様）

関連記事：不動産ポーフォリオ戦略の重要性

■回答
不動産ポートフォリオをどのように組むのがベストかは、個人個人で異なります。
それは、年収も異なれば、目的もそれぞれだからです。

でもそれでは回答にならないので、以前実際にご提案させていただいた実例をご紹介いたします。

ご属性
職業：会社員、年収1,200万、金融資産1,000万
保有不動産：区分2戸

この方は、5年後に税引き後CF　500万円が目標でした。
当然、借り入れがある状態での一時的な数値目標にはなります。

すでに区分所有で税引き後CFが50万円程度出ていましたので、残り450万円をどうするかということを考えました。

物件の取得順番については、その時々で希望条件に合う物件が出てくるかどうかで、違ってきますので、最終ゴールをまず提示しました。

最終ゴールは、3棟のポートフォリオ組成を目指します。

1. S造 6,000万円
2. S造 6,000万円
3. 木造 3,000万円

トータル投資規模：15,000万円

※1～3全て利回り10%想定
※返済比率50%

上記1.2の物件はCFを稼ぐ物件、3の物件はは給与収入と1.2の家賃収入を減価償却で損益通算し節税を図るものです。

このポートフォリオですと、税引き後CF 500万円達成できます。

ここでは、かなり簡略して表現しておりますが、実際の面談時は数値を用いた詳細なシミュレーションを提示しております。

この方には、土地値木造物件の情報が丁度よく入ってきましたので、ご購入していただきました。

このように、ただ利回りが高いから、RC造で融資が長期で組めるから、などの理由だけで不動産投資をしては、非常に非効率です。

不動産投資の目標から逆算して不動産ポートフォリオ戦略を策定し、そのうえで目的をもって1棟1棟物件を購入されることをお勧めいたします。

本日は以上となります。

明日もQ＆Aの予定です。

追伸：1週間運動出来ていないので、今からジムで気合いを入れてまいります。

大和財託株式会社
藤原　正明