不動産投資のリスクと対策【④金利上昇リスク】出口から見る借入条件

毎度お世話になっております。
大和財託の藤原です。

世の中的にはそろそろお盆モードに入ってきたようで、懇意にしている不動産業者さんは今週で業務を終え、しっかり2週間休みを取るそうです。

その間は新規物件情報が入らなくなるため、当社としてはあまり好ましくありません。

ただ、この時期は時間のかかる業務にじっくり当たれる時期と考えることもできますので、プランをしっかり立ててお盆明けに備えてまいります。

さて、長らくシリーズで続けておりますが、「不動産投資のリスクとその対策」について、本日もご紹介させていただきます。

シリーズ最初の記事：【Q＆A】不動産投資のリスクと対策【①空室リスク】はこちら

不動産投資のリスクと対策

５．金利変動リスク

当社が取り扱う一棟物のアパート・マンションは数千万円から5億円までの価格帯となっていることから、多くの方が借入をして購入することになります。

物件購入の際、物件の利回りと同じくらい重要な項目が借入金利です。

借入金利が上昇すれば、当然返済金額が増えることになり、結果として収支が悪化します。

不動産投資というものは、物件利回り（表面利回りでなく、実質利回りを指します）と金利の差をいくらとれるかで最終の利益が決まります。（その率の差をイールドギャップといい、後日詳細解説いたします。）

よって、金利上昇によって、物件購入当初のイールドギャップがとれなくなり、最悪の場合赤字になるということが起こります。

特に現在は超低金利となっておりますので、現在の金利水準で長期的に不動産投資を行う際は、注意が必要となります。

では、金利上昇リスクへの対策としては、どのようなことができるでしょうか。

私の考えでは以下の2点が挙げられます。

1.自己資本比率を上げる
2.固定金利を選択する

あまりにも普通すぎる対策ですが、金利上昇を止めることは、日本政府・日銀でない限り、手の打ちようがないので、上昇した場合でも影響が少なくなる方法が対策となりえます。

順に見てまいりましょう。

1の自己資金比率率を上げるとは、物件購入の際の際、自己資金の割合を増やし、借入金の比率を下げるということです。

そうすれば、仮に金利上昇が起きた場合でも、その影響を少なくすることができます。

しかし、現実的には、自己資金を多くできない方も多いですし、投資効率的にもよろしくありません。

この対策をとれる方は一部のキャッシュが潤沢な方だけとなります。

対策の2番目としては、固定金利を選択するということです。

現在の不動産投資向けの借入状況を見てみると、全期間固定金利を選択できるところはほとんどなく、多くは期間限定型固定金利となっています。
3～10年間の期限が一般的です。

では金利上昇リスクを考えると、10年間固定金利型を選択するのが正しいのかといえば、そうとも言い切れません。

出口戦略を考える必要が出てきます。

結論から申し上げると、5年固定型（状況によっては3年固定型）がベターな選択と考えております。

固定金利型を選択した状態で、一括返済をしようとすると違約となりペナルティーが発生します。

（某銀行は借入残高の2%となっています。仮に1億円借入残があった場合、ペナルティーは200万円となってしまいます！）

一方、これも詳細は別の機会にお伝えしたいのですが、実は収益物件は5-8年間保有ののち、売却するのが利益が残りやすいという事実があります。

よって、固定金利期間が終了する時期と、物件を売却する時期が合致するのは5年となりますので、固定金利期間としても5年がベターとなるわけです。

いずれにしましも、金利上昇リスク対策として、出口を見据えたうえで、期間特約のついた固定金利を選択するのが一つの方法と言えます。

※実際には、売却時期を見据えるといっても、物件単体の要因やほかの保有不動産との絡みもあり、一概に5年が良いとは言い切れません。
その方それぞれの個別状況に応じて、出口戦略・借入条件を考えていくことが肝要です。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原　正明