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不動産投資のリスクと対策【④自殺・他殺リスク】募集方法の工夫で克服

毎度お世話になっております。
大和財託の藤原です。

公式HPの公開日がいよいよ今週金曜日となりました。

皆様に当社のことをご理解いただきやすいよう、何度も訂正をしたため多少予定より遅くなってしまいました。

もう少々お待ちいただきますよう、お願い申し上げます。

 

不動産投資のリスクの続きを書いてまります。
今回は少し重い話です。

人間の死に関する件ですが、投資という観点で書いていきますので、多少冷たく感じる方もいらっしゃると思います。

あくまで、投資という観点から経済性のみので書いております。

予め申し伝えさせていただきます。

 

不動産投資のリスク
6.事故リスク(自殺、他殺)

 

収益不動産を保有していると、確率はかなり低いのですが、入居者が亡くなるということに遭う可能性があります。

 

私の経験では、自殺案件はありますが、他殺は今のところ遭遇したことはございません。

 

投資という観点から、入居者が亡くなるとどのような影響が出るか、冷静に見てまいりましょう。

 

入居者が事故で亡くなると、同物件の他の入居者が一斉に退去する可能性があります。

 

また、亡くなった部屋の原状回復費用がかかりますが、事故の程度のによって、費用はかなり変わってきます。

単身者向けの場合で、壁・天井・床からすべてやり直すと、最大200万近くかかります。

 

また、一番のネックとなるのが、再度入居者を募集する際に、今までの賃料水準では入居希望者が現れないということです。

 

過去には家賃を半分にしてやっと入居者が現れたという事例もあります。

 

家賃が下がるということは、収益不動産の場合、物件の価値が下がることと同義となります。(収益還元評価)

 

具体例を挙げてみます。

物件価格10,000円、年間家賃収入1,000万円、利回り10%の物件で事故により入居者が亡くなったとします。

全入居者が退去し、再度募集をしたが、なかなか入居者が決まらず、最終的に家賃を以前の70%にして満室になりました。

すると、年間家賃収入は700万円となり、同じ利回り10%で評価すると、物件価格は7,000万円となり、3,000万円の含み損が発生したことになります。

(実際の物件評価は、土地そのものの評価と比べ、高いほうの金額となります。)

 

このように、事故によって家賃が大きく下がることは、不動産投資において致命的になります。

では、自殺等の事故への対策はあるのでしょうか?

結論は、対策はございません。

事故は地震などの天変地異と同じようにコントロールはできませんので、対策はございません。

 

しかし、自殺などの事故による賃料下落を防ぐ秘策はあります。

簡単に申し上げると、募集方法を工夫するということになります。

詳細は来週から始める個別相談会にて、直接お会いさせていただき、お伝えいたします。

 

いずれにしましても、事故の発生を抑えることはできませんが、賃料下落を抑える方法を募集方法を工夫することで、可能ということをお伝えさせていただきます。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原 正明

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