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区分所有物件への投資は有効か?②

2013年07月24日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

 

本日は前回の続きで、
区分所有物件への投資の有効性についてです。

前回の記事はこちら

区分所有物件への投資は、メリットもありますが、当社では一棟中古アパート・マンションのみご紹介しております。

 

区分所有物件をご紹介しない理由は以下の通りです。


区分所有をご紹介しない理由

1.空室リスクが高い


区分所有物件は、通常1住戸の取引となります。

その物件に入居者がいれば、入居率が100%となり満額の家賃が入ってきます。

しかし、一度退去がでてしまうと、入居率は0%となってしまい、収入はゼロとなってしまいます。


エリアにもよりますが、中古ワンルーム物件など物件価格が数百万円であれば、現金購入することも可能でありますが、一千万円を超える物件の場合、借入をしての投資となる場合が多いと思います。


すると、入居者が退去してしまった場合、借入返済を自分の給料・貯金、あるいはこれまでの投資運用で貯めてきた累積キャッシュフローの中からしなければなりません。


ゼロサムゲームのようになってしまいます。(ゼロか100か)


これを回避する方法は、区分所有物件を複数戸買い進めるということになります。


ただ、複数回物件を購入することは投資効率が悪く、時間と手間がかかります。


(詳しくは、当社が区分所有物件を紹介しない理由2に譲ります)

 

一方、一棟物の物件の場合、どんなに小さいアパートでも4戸は住戸があるため、一室空室が出たところで収入がゼロになることはありません(一室退去が出ても入居率は75%です。)

 

立地がよい都心部の区分所有物件は2000万円近くするものもあります。

当社では、2000万円投資するのであれば、駅から離れた4戸程度のアパートへの投資をご提案します。


数年後の投資成績は大きく異なってきます。
当然、一棟アパートに軍配が上がります


以上が、当社が区分所有物件をご紹介しない理由1となります。


※ただし、区分所有であっても、エリアが異なるところに複数戸持つこと(例えば20戸規模)は、空室リスク・地域リスクの分散が出来ますので、面白いと思います。


※実際、まれに同じ建物の区分所有物件がまとめて売りに出される場合があります。
(地主が等価交換方式で区分所有物件を複数戸取得し、売却するケース)

これをまとめて購入することができれば、1棟ものマンションを購入した状態に近くなりますので、区分所有物件でも安定した賃貸経営が可能となりお勧めです。

 

次回は紹介しない理由2です。


本日は以上となります。


大和財託株式会社
藤原 正明

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