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新築物件は儲からない?①

2013年07月18日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


昨日は、修行先である武蔵コーポレーションがスポンサーを務める大宮アルディージャのサッカー試合を観戦してきました。


今回はプレゼンツマッチということで、武蔵コーポレーションのCMがスタジアム全体を覆っていました。


企業活動は、地域社会あってはじめて行えるもので、その地域がサポートしているプロサッカーチームを応援することは、とても素晴らしいことだと思います。


私も大阪で地域社会活性化のために、社会活動も行っていきたいと考えております。


試合については、負けてしまいましたが、選手たちのプロとして一生懸命プレーしている姿をみて、私もますますやる気になりました。


さて前置きが長くなりましたが、前回は新築物件は儲からないという話をしました。

前回の記事はこちら


儲からない理由の補足をいたします。
(※アパートビルダーさんや建築業者さんに喧嘩を売りたいわけではありません。真実をお伝えしたいだけですのでお許しを)


新築物件は、賃料下落幅が大きいということは、前回ご紹介の通りです。
 

もう少し詳しく見てみます。

前提として、お伝えしたいことは、不動産投資は売却して初めて利益が確定します。

途中の税引き後CFがいくら多くても、売却時に損が出て、その損が、累積税引き後CFを上回った場合、投資は失敗に終わります。

 


新築物件に話を戻します。


賃料が下落するということは、物件の価値(価格)も下がるということです。



収益物件の価格の決まり方は次の通りです。

1.収益価格
2.積算価格 


この2つの価格の高いほうが採用されます。

時間の経過とともに収益価格は下がっていき、最終的には土地値に落ち着きます。


新築物件の場合、家賃の下落幅が大きく、また新築プレミアムがなくなると、還元利回り(キャップレート)が大きくなるため、収益価格の下落幅がかなり大きくなります。

(収益価格 = 収入 / キャップレート )
収益価格が下落する要因:収入の減少、キャップレートの上昇


最終的には土地値になりますが、物件価格全体に占める土地の割合は半分以下のケースが多く、価格の下支えは期待できません。


最終的には、売却しようにも残債以下でしか値段がつかず、売るに売れなくなるというケースがほとんどです。

 

以上の理由から、当社では新築物件は一切取り扱いしておりません



最近投資相談をしていると、新築物件志向の方が多かったので、今回掘り下げてお話させていただきました。



もっと詳しくお聞きになりたい方は、投資相談会に申込ください。


以上となります。


大和財託株式会社
藤原 正明

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