不動産投資に役立つ情報をお届けする大和財託社長ブログ 不動産投資に役立つ情報をお届けする大和財託社長ブログ

新築物件への投資は有効?

2013年07月17日

テーマ:

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


会社の立ち上げ準備が順調に進んでいます。

昨日公式ホームページのデータが完成しました。
細かい訂正は必要ですが、8月初旬の公開に向け、準備はできつつあります。

ホームページ公開までもう少々お待ちください。

 

本日は、当社に寄せられたご質問についてお答えいたします。


ブログを書き始めてから、応援メッセージのほか、不動産投資に関するご質問も多く寄せられるようになりました。

8月になるまではメールなどで対応できますので、ご連絡いただければと思います。

 

ではご質問に回答していきます。



内容:新築物件への投資について


【質問詳細】
不動産投資初心者です。
新築物件のほうが、家賃も高く修繕費もかからなさそうなため良いと考えていますが、新築物件への投資は実際どうなのでしょうか?

【回答】
当社では新築物件への投資は原則お勧めしておりません

新築物件は儲かりません。多くの失敗を見てきました。

中古の1棟アパート・マンションが投資対象としては最適と考えております。

当社が中古物件のみを取り扱う理由は「お客様の利益最大化のため」です。


新築物件は、家賃も中古に比べ高く、建物も新しいため修繕費もかからなさそうで、一見すると魅力的です。

しかし、新築時の家賃は数年経過すると10~20%下落します。(新築プレミアムがなくなります。)

もっといえば、入居賃料を無理やり吊り上げて、相場以上の家賃で入居させていているケースもあります。その場合、一度退去がでると20%以上賃料が下がります。


例えば、大阪市内利回り7.5%の新築物件があったとします。

5年後に新築プレミアムがなくなり賃料が20%下がったとすると利回りは6.0%となります。

この利回りでは、空室が長期化すると借入の返済もままならない状況となります。


結局、建設会社やデベロッパーを潤すだけとなってしまいます


我々のような不動産業者としても、新築はおいしい物件となります。

開発業者から仲介手数料が入るからです。

そうなると買主と売主双方から手数料が入り、いわゆる両手取引となります。

 

すべては供給側の都合のよい取引となり、購入者は数年後に現実を知ることになります。

 

一方、1棟アパート・マンションは、すでに賃料が下がった状態で、将来的な大幅な賃料下落は少ない傾向です。

修繕費についても、購入前に修繕履歴を確認し、将来的なコストを事前に見積もることで、リスクを回避することができます。
 

新築物件への投資をしていいのは、地主の方でもともと土地を持っている方くらいです。
土地代がかからないからです。
(※厳密には、所有土地も土地の現在価値を算出し、本来売却したり、別の用途に使えた価値を考慮して投資判断をする必要があります。)


結論:自分自身の資産背景を基に、中古物件に投資すべし!


本日は以上となります。


大和財託株式会社
藤原 正明

ページトップへ