不動産投資のデメリット④【お寿司は寿司屋で食べましょう？】

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

昨日は、1件売買契約がありました。

この取引は、ある地場業者様とのご縁から取引できるようになりました。

私がリーシング担当として、あるエリアの賃貸業者様をローラー営業していたときの話です。
通常は駅前の賃貸業者様を中心に回るのですが、その時は、地場業者様にも回ってみようということで、駅から離れたところも訪問していました。

そこで、土地から戸建などなんでも取り扱う、今回の地場業者様を訪問した際、リーシングのみならず売買物件の話もしてみました。

2年後、なんとその業者様からいい物件があると私に連絡が入り、そのまま契約までに至りました。

その物件は鉄骨造のかなりの優良物件で、運よく取引することができました。

全ては縁ということですね。
私も今後、多くの方とご縁をいただき、ビジネスをしていきたいと思います。

さて、前置きが長くなりましたが、前回に引き続き、「不動産投資のデメリット」について、ご紹介してまいります。
今回で最終となります。

株式やＦＸ、金などの投資商品は、現金化したいときは即日現金にすることが可能です。

対し、アパート・マンションなどの収益不動産は、売りたいときに即日現金にすることは困難です。

買取業者などが買主の場合で2週間、一般の買主の場合で1～2ヶ月程度時間を要するのが一般的です。

急な資金が必要になった際はかなり不利になるということです。

収益不動産を売却するときの流れは以下の通りです。

・不動産業者に売却の意思を伝える
・不動産業者による価格査定
・売却の媒介契約締結
・不動産業者による営業開始
・既存顧客やポータルサイトに掲載
・購入希望者からの買付証明書受領
・売買契約締結（手付金受領）
　※買主が一般の場合、ローン特約付のケースが多数
・買主側のローン申請
・買主側のローン承認
・決済（残代金の受領）

このように、かなりの工程を踏んで現金化されます。

実際には、価格が高かったりすると一年以上売りなかったり、あるいは契約したものの、買主側のローンが通らず契約解除なるケースも多くあります。

よって、収益不動産を早期現金化したい場合は、相場以下の価格で、不動産買取業者がローン特約なしで購入するということになります。

また、どの不動産業者に売却を依頼するかによっても決済・現金化のスピードが全く異なります。

特にアパート・マンションなど収益不動産は一般的な戸建て住宅や実需の区分マンションとことなり、不動産業界内でもかなりニッチな分類です。

収益不動産を取り扱う数が年間0～1件という業者がほとんどだと思います。

よって売却依頼先を間違うと、間違った価格設定をされ、まったく売れず、売れ残り物件として市場で評価され、最終的にはかなりの安値で売却されるケースも多いです。

収益不動産については、専門業者に任せるのが一番良い結果をもたらすということです。

例えるならば、ファミリーレストランにわざわざお寿司を食べにはいかないということです。当然、寿司屋にいって食べるのが良い結果をもたらします。（ここでは、おいしいお寿司が食べられるということ）

まとめると、流動性が低いというデメリットも、依頼先を間違わないことで、スムーズに現金化できるということです。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原　正明