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不動産投資の優位性7【相続税圧縮で次世代へ資産を残す】

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

梅雨が明け、最近めっちゃ暑くなってきました。

大阪の夏も暑いのですが、現在住んでいる埼玉も劣らず暑いです。

皆様も夏本番を前に、体調管理にはご留意ください。

私自身は、大和財託の来月開業に向け、暑さにも負けず、熱い情熱をもって業務にあたってまいります。

 

さて、本日も前回の続きで、「不動産投資をお勧めする理由」についてご紹介してまいります。

前回は不動産投資をすることで節税が図れるというものでした。

前回の記事はこちら

 

今回は相続税の圧縮についてです。

まだ相続は関係ないとお考えの方も、知識として持っておくと、後々役に立ちますので、お付き合いください。

 

不動産投資をお勧めする理由
5.節税効果

Ⅱ.相続税の圧縮

よく、土地を持っている地主の方が、代々引き継いできた土地を守るために、アパートを建てるということがあります。

これは、アパートを立てることで、土地の評価を下げ(貸家建付地にする)、相続税評価額を圧縮する目的があります。

では土地を持っていない人にとっては、上記のことは関係ないのでしょうか。

実は、中古のアパート・マンションを購入することで同様の効果が得られます。

もっと言えば、地主の方々も相続税対策として、中古の収益不動産を購入すれば、新築でアパートを建築するより、効果的に節税が図れます。

(代々引き継いできた土地に対する、地主の方々の愛着については考慮していませんが。。)

極論をいえば、新築物件は利益が出ないため、相続税を圧縮するはずが、借入返済が困難になり、逆に土地を手放さなければならないケースが多発しています!

ひとつ例を挙げてみます。

若干小難しいように感じる方もいらっしゃると思いますので、計算過程は読み飛ばしても構いません。

※平成27年1月以降の税制に基づき計算
※詳細は税理士に確認ください


ケーススタディ

被相続人 太郎
相続人3名 一郎(子)、二郎(子)、三郎(子)  ※妻は他界
資産 現金20,000万円 株式10,000万円  合計30,000万円

今の状態で相続が発生すると、課税価格はそのまま30,000万円となり、相続人3名が支払う相続税総額は約5,500万円となります。

ここで、相続発生前にマンションを購入し、その後すぐに相続が発生すると以下のようになります。

【購入マンション】
購入金額50,000万円 (土地20,000万円、建物30,000万円) 
自己資金30,000万円   借入金20,000万円

マンションを購入することで、課税価格を圧縮できます。

※土地路線価は売買価格×80%、建物固定資産税評価額は売買価格同額とした。

土地課税価格:13,120万円 (土地は貸家建付地評価となり、自用地評価額×82%となる)
建物課税価格:21,000万円 (建物は貸家評価となり、固定資産税評価額×70%となる)

        

借入金20,000万円を引くと、最終的な課税価格合計は14,120万円となる。

すると、相続人3名が支払う相続税総額は約1,263万円となり、

マンション購入前と比べ約4,237万円節税できることとになります。

 


これまで、相続税対策といえば、ハウスメーカー主導で、土地にアパート・マンションを建築するというのが一般的でした。

しかし、駅から30分も離れたところに、駐車場なしで単身者向けアパートを建てたりと、まったく賃貸需要を考慮していない企画で、現在、多くの地主の方々が空室に悩まされています。

私のミッションとして、本日ご紹介したような中古の1棟アパート・マンションを活用とした相続税対策を、多くの地主の方々に知っていただくことがあります。

(当社は、相続に強い税理士事務所と顧問契約を結んでおります)

そのためにも、会社が有名にならなければなりませんので、まずは社業の発展のため、死ぬ気で仕事に取り組んでいく所存です。

次回は、不動産投資のデメリットについてご紹介いたします。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原 正明

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