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損をして得をする?出口から見る不動産投資

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

昨日は、仙台のオフィスビルの決済で日帰り出張をしてきました。

当社(ここでは武蔵コーポレーション)は、売主様側の仲介で、地元仙台の仲介業者様が買主様の仲介として入り、共同仲介という形で取引させていただきました。

売主様は5年前に物件購入され、今回売却となったわけですが、購入時の金額からは大分金額を下げて売却されました。

このように書くと、この売主様は損したのかと感じる方も多いと思います。

しかし、実際は利益が出ているのです。

お分かりになられますでしょうか。

答えは「返済が進み、借入残高が少なくなった結果、売却金額が購入金額より低くても、最終手残り金額は増えた」ということです。

分かりにくいので例を挙げてみます。

◆ケーススタディ
・購入時
購入金額:10,000万円 (自己資金1,000万、借入金9,000万)

数年保有の後、売却した

・売却時
 売却金額:9,000万円  (借入残高7,000万)
  
一見すると  1,000万円 損しているように見えます。

しかしお金の流れを見ると、手残り金額は増えています。

売却金額9,000万 - 借入残高7,000万 =  手残金2000万円

この投資の場合、投下した自己資金は1,000万円でしたから、なんと現金が2倍に増えていることになります!

※上記の例は、単純モデルにつき、実際の手残り計算をする場合は、税引き後キャッシュローを見なければなりません。

今日のポイントは「運用中の返済のうち、元金返済分は貯金していることと同じ!」ということでした。

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本日は以上となります。

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藤原 正明

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