毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

あまり告知していなかったのですが、先週からyoutubeで動画配信を始めました。

当社では創業時からブログやSNSを通じて、不動産投資関連の情報を発信してきましたが、通信環境5Gが来年からスタートすることを踏まえ、動画でも配信していこうという目的からです。

※ユーチューバーを目指しているわけではありません。

最初なので不動産投資のアウトラインから入っていますが、徐々に深い内容にも踏み込んでいきますので、楽しみにしていてください。

さて、本日は前回の続きを書こうとしたのですが、ちょっと変えまして、今話題の報告書についての私が感じたことを書きます。

金融庁の人生100年時代報告書をよんで、についてです。

令和元年6月3日、金融庁の金融審議会が人生100年時代の金融サービスのあり方を論じる「高齢社会における資産形成・管理」報告書を公表しました。

報告書はこちらから

この報告書は発表後、かなり話題になり、今でも国会等でも取り上げられています。

報告書の内容をおおざっぱに言えば、年金受給額では毎月5万円ほど不足し、95歳まで生きるとすると2000万円ほどになるから、今から資産運用するなりして貯金しておいてね、ということです。

この報告書の内容を受けて世論の反応は、年金詐欺！不安をあおるな！支払った社会保険料返せ！のような感じです。

しかし、私は違和感を感じざるを得ません。

そもそも、今の年金制度は世代間扶助の仕組みを取っており、それは現役世代が年金受給世代を支えるというものです。

大人数の現役世代が少数の年金受給世代を支えるのが制度の始まりでしたが、今から30年以上前から日本の少子高齢化の到来は明らかであり、将来の年金制度が同水準で維持できるはずがないのは分かり切っていたことでした。

私個人としては、年金があるから老後資金で困ることはない、と思っている方が多数だったということを露呈したわけで、ある意味驚きですが。

もちろん、ベース収入としては年金はゆるぎないものですが、それだけで不足することはどう考えても明らかなわけで、一部の政治・政権が悪い云々は全く的外れです。

少子高齢化を先送りにしてきたことがすべての原因であり、それは政策だけの問題ではないと思います。（この件に関しては、少子高齢化や晩婚・未婚、所得格差などの関連書籍に詳しく書かれていますので、専門外の私がここでどうこう言う立場ではないので、詳細はそちらに譲ります）

報告書を読み解いていくと、いくつか注意点がありましたが、その中で2点挙げます。

・シミュレーションの甘さ

モデル世帯は持ち家（恐らく戸建て）を想定しており、月々の住居関連費はわずか1.5万円程度でのシミュレーションでした。

これは過少であり、実際は固定資産税・都市計画税もかかりますし、分譲マンションであれば、管理費・修繕積立金が数万円単位でかかりますし、戸建て・マンションに限らず老後の30年をみれば、建物の大規模修繕は避けられません。

一方、賃貸であれば、大規模修繕費用はかかりませんが、家賃がまるまる負担になるわけで、月の収支は5万円の不足どころではないのです。

また、この報告書は現行の年金支給水準をベースに書かれており、今後は年金受給時期の後ろ倒し、年金金額の減額は既定路線であることから、若い世代ではもっと不足する事実を明記していません。

・不足分を貯金から切り崩すという考えの危うさ

報告書の後半では、老後に向けて、不足分2000万円をどうやって確保するか、という手法について書かれています。

金融庁審議会の報告書と性質からも、iDeCoやつみたてNISA、有価証券系の運用方法が提案されています。

もちろん、iDeCoやつみたてNISAは税制優遇もあり、やるのはある意味当然ですし、早期に有価証券系の資産運用を行うことも大切です。

ただ、考え方に違和感があります。

報告書の推奨する考えでは、不足分を現役世代に貯金で準備しておき、あとは毎月貯金を切り崩しながら生きていく、というものです。

これでは資産は目減りすることが前提であり、老後は貯金を切り崩しながら細々と生きていきなさい、というメッセージともとれます。

不測の事態が起こった時などには、対応できないリスクがかなり高いと言えます。

以上の点からも、老後資金は年金だけで足りないのはもちろんのこと、貯金を2000万円ためるだけでは老後は安泰ではない、というのが実態なのです。

ではどうするか。

ポイントは、貯金を切り崩しながら生きていくのではなく、お金・資産がお金を産む仕組みをつくっておく、ということになります。

私は収益不動産のすばらしさを知っているので、当然に収益不動産を活用することを推奨するのですが、不動産に拘っているわけではなく、手段は何でもいいので資産がお金を産む仕組みを老後に作っておいてください、というメッセージになります。

有価証券を運用し、不足分5万円を得るのもよし、不動産投資によって不足分を得るのもよし、ということになります。

有価証券系の運用でアクティブに運用すれば年2%程度では回せる可能性があるので、税引前で月5万円・年間60万円を得ようとすると、3000万円を運用できれば良いわけです。（年1%であれば6000万円の運用）

不動産投資で年間60万円の手取りを得ようとした場合、自己資金をどの程度入れるかによっても異なりますが、3000万円程度のアパートを購入すれば、簡単に達成できるのです。

ただし不動産投資は賃貸経営であるので、家賃収入およびランニングコストの変動リスクを考えると、2倍程度の規模にはしておくべきかと考えます。

とすると、5000～6000万円の物件規模で、自己資金10%（500万円）を投下する運用で十分だと思います。

このように、資産運用の方法をしっていれば、老後資金は実はそれほど問題にならないのです。

有価証券でもよいですが、まとまった資金がなければ、生活に必要な金額を得ることは難しいので、結局のところ、不動産投資がベストであるというのが私の考えとなります。

とはいえ、不動産投資なら何でもよいのかといえば、それは否となります。

本ブログでも様々なダメな投資を紹介していますし、一般顧客をだますことしか考えていない事業者もかなりいますので、よく勉強することが大切です。

一定の知識を身に着け、その知識前提で信頼のできるパートナーを見つける、これが王道となりますし、それができれば老後はお金に関しては全く困らなくなる、とも言えます。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原　正明

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