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表面利回りの深堀 ③

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

先日38歳の誕生日でした。

会社メンバーからは誕生日プレゼントを頂きました。

今治タオル生地のバスローブでしたので、これからの風呂上りに利用したいと思います。(ワイン片手ではありません)

そのほか、取引先、お客様からも、お祝いのお言葉・頂き物を頂戴し、とてもうれしく感じております。

以前に比べると、誕生日の位置づけも特別なものとは感じなくなってきました。

以前は誕生日は祝ってもらえるものというものでしたが、この年齢になるとて祝ってもらってもあまりうれしいとも感じません。
むしろ、私に生を授けてくれた親に感謝する日という感覚になっています。

人生折り返しを迎え、残りの限られた人生を悔いのないように、一人でも多くの方のお役に立てるように事業に人生をかけるという思いを改めて考えた日となりました。

業界全体的には潮目が変わりつつありますが、当社はこれまでの信頼の積み上げにより、顧客への融資付けも大きな影響はないため、
ある意味チャンスと考えていますので、既存事業と新規事業でシナジーを出して業界no.1を目指してまいります。

さて本題です。

本日は「表面利回りの深堀 ③」です。

以前の記事はこちら

前回は表面利回りを計算するうえでの分子部分である収入面の注意点を解説しました。

今回は分母部分である物件価格についての注意点について書きます。

【表面利回り】

計算式:表面利回り = 年間収入 / 物件価格 【%】

■物件価格の範囲

本ブログで何度か発信していますが、悪意ある業者は物件価格においても数字をコントロールし、見かけ上の利回りを良く見せようとしますので注意が必要です。

ここでいうコントロールとは、物件価格の範囲を限定することで物件価格金額総額を下げ(分母を下げ)、結果利回りが高いように見せるというインチキです。

当たり前のことですが、数式における前提条件を合わせないと計算結果の比較というのは何の意味も持たず、誤った判断に至ってしまいます。

多くの方がイメージする物件価格は、土地+建物のセット価格の事です。

中古物件の場合だと表面利回り計算においては、数字のコントロールはしにくいと思います。

つまり、物件価格はポータルサイトや物件資料で表示されている価格をそのまま計算に持ってくることが出来ます。

※しかし何度も言いますが、表面利回り自体が投資判断には役に立たたないことを申し添えます。

一方、新築物件はちょっと異なることがあります。

ここで、新築1棟の場合、取引形態には二通りあります。

・不動産売買 取引

・建築請負 取引

不動産売買取引は中古1棟の場合と同じで、土地・建物を一体の不動産投資て売買する取引となり、そこで表示される表面利回りはあまりトリックは入りにくいです。

あるとすると、建物消費税を抜いて表面利回りを計算するパターンがあります。

物件価格に消費税が含まれているのかどうか、良くチェックしてください。

※B to Bのオフィスビル投資などでは消費税抜きで利回り計算します

一方、建築請負による取引とは、投資家が土地を先に購入し、業者とは建物建築工事の請負契約を締結するパータンの取引です。

この場合は、不動産取引というより、建築請負取引となるので、利回り計算する時には注意が必要です。

建物を一から建築する場合、様々な工程・手続きを経て完成しますが、その過程で発生する費用を上記の物件価格に含めるのかどうかで、新築物件の「物件価格」は変化することになります。

そして、業者側は表面利回り計算時にこれをうまく利用し、あたかも中古1棟物件の「物件価格」と同等に見せて、投資検討者への物件資料に記載しているケースがかなり散見されます。

例えば以下のような項目が利回り計算に入っているか、よく見てください。

・外構費用(カーポートとか自転車置き場、外回り全般)
・地盤改良費用
・造成費工事
・上下水道工事費(主に引込)
・安全対策費
・建物追加工事予備費

等々

本来建物が存在するためには上記部分も含む必要があります。

例えるならば、中古1棟の不動産売買取引において、外構費用とか上下水道引込工事費相当を物件価格から控除して表面利回りを計算する、ということが一部の新築物件を供給する業者では行われています。これっておかしすぎます。

上記項目のトータル金額も、しごとだいじ10戸前後の木造アパートの場合であっても、1000万円以上になりますので、この部分を利回り計算に含めるか含め無いかは、計算結果に大きく影響を及ぼすことになります。

新築投資においてはこういうことが当たり前のように行われていますし、無知を逆手にとって数字の欺瞞をする業者が多いことをよく理解してください。

とにかく、利回り計算をする場合は、計算前提条件を統一しておかないとエラーの利回りが出てきてしまい、それを鵜呑みにして投資判断すると危険であるという事です。

次回は真の利回りについて解説します。

大和財託株式会社
藤原 正明

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