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融資情勢 パート1 会社員のアパートローン

2019年06月8日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


6月に入りました。
大阪もそろそろ梅雨入りの様子です。


今月より、東京コンサルティングオフィスが本格稼働しています。

当社の集客はネットがほぼ100%のため、以前から全国の方よりお問い合わせを頂いていました。

昨年くらいから、関東圏在住の方からの問い合わせが急増していました。

これは融資厳格化の流れで、物件を購入しにくくなったため、よりエリアを広くして検討される方が増えたためと想定しています。

関東在住の方にはスカイプやハングアウトで面談対応していましたが、相談内容がお金・資産運用になるので、やはり対面での対応のほうが、よりきめ細やかな提案などもしやすいと考え、東京・赤坂にコンサルティングに特化した拠点を設けた次第です。


当社のプライベート相談は予約制で無料で提供しています。


資産運用、資産保全、節税、税金対策などなど、一般個人の方から、中小企業法人まで幅広い顧客層に対応しています。

▼予約は以下申込ページから
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また、関西で大好評の当社主催のセミナーも東京で行っていきます。

具体のご相談はプライベート相談が良いのですが、まず話を聞いてみたいという方は、セミナーにお越しいただくのが良いと思います。

直近では、6/29(土)に赤坂で行います。

▼予約は以下申込ページから
6月29日土曜日開催不動産投資セミナー


※当社は他社が普通に行っている「売り込み・セールス」を一切しない会社です。正しい情報を提供し、良い物件を開発して提供すればお客様側から手が挙がるので、セールスの必要は全くないのです。よって、安心してご参加いただければと思います。


当社が提供する、資産運用プラットフォームにより一人でも多くの方の経済的悩みを解消していければと考えております。



さて、本題です。


本日は、「現在の融資情勢」についてです。


新年度が始まり2か月が経過し、金融機関の現在の動きについて、実務を通じてわかっている範囲で書いていきます。


融資は債務者属性により、明確に状況が変わっていますので属性別にご紹介します。


今回は、会社員の方向けの融資についてとなります。

ここでいう、会社員の方の大まかな属性は、以下に該当する方を想定してます。

年収:500~1500万円
現預金・有価証券などの金融資産:2000万円以下

※金融機関によって定義のばらつきはあります。


ご周知の通り、過去5年くらいは国の金融政策によるカネ余り、優良な貸出先不足による金融機関の利ザヤ確保困難、相続増税による賃貸住宅建築ニーズの増加将来の経済的不安の増大による投資ニーズの増加、などなどの要因が重なり、不動産向け融資が活況を呈してきました。


一昔前であれば、一定以上の資産を持たなければ、収益不動産を購入することはできませんでしたが、
金融機関の積極的な融資姿勢により、年収500万円程度の会社員であっても、数億の物件をフルローン・オーバーローンで購入できていました。


しかし、かぼちゃの馬車の問題であるとか、地方銀行の不正融資問題、上場企業の不祥事、そして金融庁による不動産向け融資への警戒姿勢や金融機関への調査アンケート・立ち入り検査などが重なり、これまでのイケイケ感がなくなったのが、この1年以内の出来事です。


では、現在の会社員向けの収益不動産購入資金の融資はどうなっているかと言えば「プロパーローンは厳しく、アパートローンは活況」という話となります。

全体の流れとして、会社員の方で一定以上の金融資産を保有しない方は、アパートローン系金融機関(年収倍率で融資限度額を導くスキームの金融機関)以外で融資を受けることが難しくなりました。


以前であれば、地方銀行や信金・信組でも融資を受けられたのが、今では他の職業属性の方以上に金融資産の有無を見られるようになったからです。


今数少ない融資を出してくれるのがアパートローン系の金融機関です。

これには、カード系・信販系のノンバンク系も含みます。

全体的には1棟物件への融資というよりは、区分マンション向け融資に積極的な印象です。

※以前〇〇〇スキームで地方の中古1棟物件を売っていた業者の多くは、廃業、事業縮小、そして業態変更(会社を新たに作るパターン含む)しています。何に業態変更しているかと言えば、新築・中古の区分マンション販売にシフトしています。

これは融資によるところが大きいです。


この状況下で、会社員の方がとるべき融資戦略は、このアパートローン系金融機関からの融資を利用して、まず物件を購入するところがスタートとなります。


この時の注意点としては、融資が付きやすいという理由で区分マンションを購入してはだめということです。

これはすごく重要なことです。

なぜなら、キャッシュフローが薄く、現預金の積上げが難しくなるからです。


これでは、「アパートローンの融資枠を使い切る = 不動産投資での買い増しが難しくなる」となります。


※融資限度額は年収の8~10倍です。年収800万円の方で8000万円程度が上限となります。新築区分は論外で、中古区分で1500万円の物件を5戸、フルローンで購入したところで、年間のキャッシュフローは、仮にイールドギャップは1%以下となりますので、年間100万円も行かず50万円程度となります。

これで将来の年金の足し、経済的安定と言えるのでしょうか??


はっきり言いますが、特別の金融資産を保有しない上記に定義した会社員の方々はキャッシュフローが微々たる物件に投資しても経済的安定が得られるまでの、投資規模まで買い進める方法は限られています。

融資戦略が重要となります。

融資戦略の全容は、まず融資を受けられるアパートローン系金融機関で融資を受け「キャッシュフローがちゃんと出る」物件を購入し、不動産からのキャッシュフロー積み上げと給料からの貯金により流動現預金を積み上げ、上記で説明したプロパー金融機関(都銀、地銀、信金、信組)から融資を受けられるようにする、というものになります。


融資情勢というのは、刻々と変化しますので、その情勢に合わせて柔軟に方針を決めて、今できる投資をするのが結局のところ、うまくいく秘訣と言えます。


※社会問題にもなった〇〇〇スキームであっても、比較的良い物件を購入できた方もいるのは事実で、そういう方は結果として、キャッシュフローの積上げに成功し、今ではプロパー融資を受けることができています。


そういった意味でも結局のところ、信頼のおける会社から、属性に応じた適切な融資条件で良い物件を購入するか、というのは、融資情勢に左右されない不動産投資成功の原則と言えそうです。


本日は以上となります。


次回具体のシミュレーションを紹介し、数字で証明していきます。

大和財託株式会社 
藤原 正明



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@fujiwaramasaaki

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