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収益不動産・建築業界の行く末 ④

2018年10月6日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


10月に入り、朝晩は秋を感じられるようになりました。

気が付けば今年も残すことろ3か月を切ったわけで、月日の流れる感覚は毎年早くなっています。


日々後悔の無いように生きていますが、いつも振り返るともっと出来たはずという気持ちになり、満足することが出来ず、自分自身の至らなさ、未熟さを感じます。


最近はメディア方面からも徐々に取り上げられる機会も増えてきたり、様々な方とお会いする機会にも恵まれますが、多くの方から、急成長しててすごいですね!
というお声を頂戴しますが、はっきりいって全然大したことないですし、全く満足していませんし、通過点です。
(すごいというのは、柳井正社長や孫正義社長、若手では前澤社長レベルの方々を言いますので私レベルでは全く話になりません)


私が考える企業経営の目標は

・お客様への利益提供(お客様に儲けて頂き、入居者様も安心して暮らせる状態)
・社員への利益提供(社員が物心満ち足り、やりがいがあり自己成長できている状態)
・取引先への利益提供(安定的に仕事を提供でき、双方が適正利益をとれている状態)
・株主への利益提供(上場後)(上場後は毎年時価総額を上げ、 適正な配当を出せている状態)

となります。

すべてを追求して行くことだと思います。
それが実現できなければ社会に存在する必要はなく、むしろ会社をたたむべきだと思います。


実現のためには、前提として事業規模を拡大していくのは不可欠で、当社の現在の経営方針もそのようになっています。
(ただし、急激すぎる成長は昨今の報道を見ているとちょっと違う気もしていますが)

創業時からの大切にしている価値観を守りながら、時代時代にあったビジネス展開を行っていきます。

現状維持は後退です。
既存のビジネスモデル・収益モデルは5年程度で陳腐化していきます。

常に良い方向に変化を起こし、日々一歩一歩確実に上記実現に向けて頑張ってまいります。


さて、本題です。

前回のつづきで、「収益不動産系業界の行く末」パート4についてです。


前回の記事はこちら


シリーズで世間をネガティブにぎわしている収益不動産・建築業界で、これから起こってくる変化について書いています。



今回が最終となります。


繰り返しになりますが、今後の全体的な流れは次の通りとなると予想しています。


1.金融機関による姿勢の変化
2.不動産価格の変化
3.プレーヤーの変化


前回プレーヤーの変化のうち購入側についてお伝えしましたので、今回は供給側の変化について書いていきます。

※本内容は、不動産投資・賃貸経営に関心のある一般の方にとっては、直接的には関係のない話ですが、業界の裏側を知ることは失敗しないためにも重要なことだと思いますので、お付き合いください。



3.プレーヤーの変化(供給側)


つまり、不動産業者、建築業者の変化となります。(当社含む)


もうすでに一部領域ではプレーヤーの変化が起きており、今後よりドラスティックになっていきます。


結論を言えば、一部業者は淘汰され、一部業者は現状維持か他社が淘汰されることで現状以上に成長できるとみています。


業者側で見た場合、融資情勢の変化により融資がつく物件と融資がつく顧客をセッティングできる業者が生き残るということになります。


まず淘汰されるのが、一部のアパートローンに依存して主にサラリーマンの方へ物件売買を行ってきた業者となります。


売買には仲介以外にも買取再販(ここでは主に新中間省略登記取引)の取引形態を含みます。


ご周知の通り、シェアハウス問題に端を発した諸問題により一部アパートローンが完全に止まっています。

この5、6年、収益不動産業界をにぎわしたアパートローンが完全に止まった今、この融資前提で事業が成り立っていた業者は完全撤退あるいは業態変更したりとなっています。


※これは完全な私見となりますが、これらの金融機関はもっと提携する業者を選ぶべきだったと考えています。

どんな業者であっても、顧客と物件をそろえれば、取引実績が無くても融資を出していたわけで、結果として収益不動産に関して素人の業者が業界に大挙して参入し、無知の投資家(投資家と言ってよいのかわかりませんが)に対し、利回りの低い物件を高金利長期融資・フルローンオーバーローンで売買していたのが最近までの話です。

その傷跡は大きく、今後数年以内にこういう業者から購入した個人投資家は返済に窮することになること必至です。

今もシェアハウスや某地方銀行の問題が大々的に報道されていますが、これはまだ第一波で、今後第二波(これはもう出ました)、第三波が来ることをお伝えしておきます。


いずれにしましても、今後どうなるかわかりませんが、これらの金融機関が再度融資を出すという状態になった際は、取引する業者をきちんと厳選して頂きたいと思います。(マーケット、業界が荒れて当社にとっても不利益なので)


その他、顧客層がサラリーマンの方に偏重している業者も、サラリーマン向け融資の締め付けが厳しくなってくる現状では、収益構造を変えない限り厳しいと考えます。

職業柄、ネットを見ていると、ネットの各種広告は不動産投資関連が良く表示されますが、年収が低くてもとか、自己資金が少なくてもという調子で広告展開している会社は、ターゲットがサラリーマンの方であり、一部の提携ローンを持っている大企業以外は今後厳しくなってくることが必至のため、業態変更等する必要があると言えます。


最近起こっている現象では、上記の某地方銀行のアパートローンを利用して、1棟中古物件を売買していた業者が新築・中古の区分マンション売買に業態変更しているケースです。
※厳密には業態変更ではなく、祖業回帰となります。


このように、融資情勢が変化することで、個人投資家の方々に物件を提供する業者にも変化が出てきます。

リーマンショック後からの現在の不動産市況回復の局面で、様々な業者が増えてきたのがここで一度整理されそうなので、ある意味個人投資家の方からすれば、これは良い傾向なのではとも言えます。

融資を提供できる業者が生き残るわけです。


ただし毎回申し上げますが、融資がつく=良い物件とはなりませんので、きちんと収支分析する必要があります。


本日は以上となります。


大和財託株式会社
藤原 正明



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