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収益不動産・建築業界の行く末 ③

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

早いもので9月末となりました。

今年も残り3か月となりましたので、やり残しの無いように一日一日を目的を意識をもち事業に打ち込んでいきます。

未だに台風21号の被害対応が完了しておらず、関係者の皆様にはご心配ご迷惑をおかけしています。

そして台風24号も直撃しそうな情勢です。

協力業者だけでは早期対応ができないため、新たな対応先を探してはいるものの、被害が広範囲に及んでいるため確保も一苦労となっています。

とはいえ言い訳はできませんので、とにかく早期復旧を目指し社員・協力会社さんと対応していきます。

さて、本題です。

前回のつづきで、「収益不動産系業界の行く末」パート3についてです。

前回の記事はこちら

シリーズで世間をネガティブににぎわしている収益不動産・建築業界で、これから起こってくる変化について書いています。

今後の全体的な流れは次の通りとなると予想しています。

1.金融機関による姿勢の変化
2.不動産価格の変化
3.プレーヤーの変化

前回では不動産価格の変化についてお伝えしましたが、今回はプレーヤーの変化についてお伝えします。

3.プレーヤーの変化

これまで、金融機関姿勢の変化から不動産価格の変化と順を追ってきましたが、同時的に起こってくるのがプレーヤーの変化です。

この業界におけるプレーヤーとは購入側と供給側に分かれますので、順に見ていきます。

■購入側

解説するまでもないかもしれないですが、昨今の融資の引き締めにより、物件を購入できない方々が出始めています。

元来不動産投資・賃貸経営は一部の限られた層の方のみできる資産運用方法でしたが、金融機関の融資姿勢の緩和により、特別の資産を持たない層でもできるようになりました。

ちなみに、私個人の話をすると今から10年前に不動産投資をスタートさせましたが、当時は融資姿勢の緩和が無ければ出来ない属性(自己資金1000万円以下、年収1000万円弱のサラリーマン)でしたので時期的に非常にラッキーだったと思います。
また、その時この業界の商習慣・レベルに問題があると実感し、そこにビジネスチャンスを見出して大和財託を創業していますので、私の人生にも大きな影響がありました。

※私の実家は岩手県で実家は内装工事業を営んでいますが、私自身は次男で特別の資産を持たないサラリーマンでしたので、この10~15年の金融緩和が無ければ違った人生を歩んでいたと思います。最近私自身のインタビューを良くされ聞かれますので、また時期見て書きます。

この5年くらいの間は特に融資がゆるく、サラリーマン大家さんが多数誕生した時期でした。

しかし、融資がつくことを営業トークに、リテラシーの低い(不勉強な)方々に物件を売りつけたりすることが多発しました。

多いのは、新築区分マンション投資(投資用単身者向け物件)、中古区分マンション投資(投資用単身者向け物件)、某地方銀行を利用した地方・築古物件投資、新築1棟アパート投資(利回りの欺瞞、提携ローン)です。

事件沙汰になったのがご周知の新築シェアハウスであり、某地方銀行の融資問題、新築アパートビルダーのエビデンス改ざん問題などとなります。

しかし、私は本ブログで過去に何度も申し上げておりますが、問題はまだ氷山の一角で、これから1~3年程度で様々な問題が表面化すると確信しています。

端的にいえば、業者に言われるままに無理な利回りと無理な融資条件で購入した方々が賃貸経営に窮するという事です。

いずれにしましても、この数年は一般的なサラリーマンの方でも融資が簡単についたため、多数のサラリーマン大家さんが誕生しましたが、今後は融資がつかないため不動産投資ができるプレーヤーは、一定以上の属性の方々に限られるということになりそうです。

※ただし、新築・中古区分マンション、一部業者の提携ローンによる新築1棟アパートは融資がつくので不動産投資・賃貸経営はできます。しかし、やってもよい投資かと言われればほぼすべて利回りが低すぎるためNGとなります。

次回に続きます。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原 正明

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@fujiwaramasaaki

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