属性が弱い方の融資戦略 ②

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

会社HPでもお伝えしていましたが、今月1日に当社大和財託は一級建築士事務所の登録をいたしました。

現状、当社の新築物件は、自社で設計・施工の上土地建物セットの不動産としてお客様に提供していますので、一級建築士事務所の登録は特別必要ないのですが、これは今後の事業展開を見据えての登録です。

準備が整いましたら、またプレスリリースいたしますが、より幅広いコンサルティングサービスを提供できると、自信を持っています。（業界のパワーバランスが変わります）

最近、当社内の変化（事業・組織体制・採用）がすごく、社長である私自身とても興奮しています。

私の趣味は仕事なので、こうして好きなことを仕事にできる環境に感謝しています。

これからも仕事・経営スキルを高めて、一人でも多くの方に喜んでいただけるよう精進してまいります。

さて、本題です。

本日は前回のつづきで、「属性が弱い方の融資戦略　その２」についてです。

前回の記事はこちら

不動産投資で規模を拡大していくには、融資を継続的に受け続けられるようにするということは前々回にお伝えした通りですが、そこで重要なのは純資産を増やしていくことということでした。

属性が高くない方が継続的に融資を受けられるようにするための一つの事例を前回ご紹介させていただきましたが、今回はその続きとなります。

【事例】A様
ご職業：会社員　（勤務先：：中小企業）
ご年齢：40歳
ご年収：400万円
金融資産：現預金500万円
ご自宅：持家（住宅ローン有　借入2000万円）
ご家族：奥様、お子様1名

②ノンバンクでの融資

ノンバンクで有名なのは、三井住友トラストL＆Fです。

※ノンバンクの解説は外部リンク記事参照　記事はこちら

一見すると、消費者金融のイメージが先行してネガティブな印象をお持ちになられる方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、状況によっては収益不動産の購入資金調達において使い勝手が良いですし、もっといえば属性を作るステップアップとしての活用がおすすめです。

特に年収が低く現預金などの金融資産が少ない方は、上手く活用すると今後の資産拡大に非常に役立ちします。

ただし、利用する際には注意点も必要なので、ご紹介していきます。

■ポイント１：高利回り物件にすること（資産性を求めるのではなく）

一般的な金融機関では築年数は必ず融資期間に影響しますが、ノンバンクの場合は基本的に不問となります。

どんな物件でも最大30年の融資期間が受けられます。（新築の場合は35年となります）

となれば、築年数が古い物件、関西でよくある違法物件（容積率・建ぺい率オーバー）などの、高利回りだけど銀行などの金融機関で融資付けが難しい物件を購入対象にするべきです。

そうすることで、高利回り物件への投資が可能になり、金融資産を短期間で厚くすることができますので、今後融資戦略で有利に立てます。

まちがっても、低利回りの物件購入の資金調達先として、ノンバンクは利用すべきではありません。

誤った例では、区分マンション全般、利回りが特別高くない中古物件などです。

当社の事例では、関西ならではの表面利回り13%以上の容積率・建蔽率オーバーの違法物件で、ノンバンクをご利用いただくケースが多いです。

お客様のことを考えない業者は、一般的な利回りの物件に対して、ノンバンク融資を提案する傾向がありますので、よく注意する必要があります。

ちょっと長くなりそうなので、続きは次回にします。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原　正明

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@fujiwaramasaaki

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